تعلیق در بازار مسکن؛ همه منتظر، هیچ‌کس خریدار نیست/ قیمت هست، معامله نیست/ نقش سیاست و جنگ؛ از شوک روانی تا تغییر رفتار سرمایه

 بازار مسکن ایران در ماه‌های ابتدایی سال ۱۴۰۵ در وضعیتی قرار گرفته که نه می‌توان آن را رکود صرف نامید و نه نشانه‌ای روشن از رونق در آن دیده می‌شود. مجموعه‌ای از شوک‌های اقتصادی، تورمی و سیاسی، در کنار یک عدم‌تعادل مزمن در ساختار این بازار، شرایطی ساخته که کارشناسان از آن با عنوان «رکود تورمی همراه با انتظار» یاد می‌کنند؛ وضعیتی که در آن قیمت‌ها روی کاغذ بالا می‌روند، اما معاملات واقعی در سطحی پایین و کم‌جان باقی می‌مانند.

بازار در وضعیت تعلیق

در ظاهر بازار مسکن، آنچه بیش از همه به چشم می‌آید رشد قیمت‌های پیشنهادی است؛ اما پشت این اعداد، واقعیتی متفاوت جریان دارد. حجم معاملات در تهران و بسیاری از شهر‌های بزرگ به‌شدت کاهش یافته و بازار عملاً در وضعیت نیمه‌قفل قرار گرفته است. مشاوران املاک از ماه‌هایی می‌گویند که «معامله‌ای انجام نمی‌شود» و بخش قابل توجهی از فایل‌های فروش صرفاً روی کاغذ باقی می‌ماند.

این وضعیت البته پدیده‌ای ناگهانی نیست. داده‌های سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد بازار مسکن از مدت‌ها قبل وارد دوره‌ای از فرسایش معاملاتی شده بود؛ دوره‌ای که در آن هم تقاضای مصرفی به دلیل کاهش قدرت خرید خانوار‌ها تضعیف شد و هم تقاضای سرمایه‌ای به دلیل نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی عقب نشست. نتیجه، بازاری بود که نه خریدار جدی داشت و نه فروشنده‌ای که حاضر باشد با قیمت‌های واقعی کوتاه بیاید.

در همین فضا، تحولات سیاسی و به‌ویژه جنگ ۴۰ روزه و پیامد‌های آن، نقش یک شتاب‌دهنده را ایفا کرد. بر اساس گزارش و تحلیل‌های منتشر شده، در مقاطع پس از تنش، «قیمت‌های پیشنهادی» در برخی مناطق رشد‌های ۴۰ تا ۵۰ درصدی را تجربه کرده‌اند؛ اما این رشد، بیشتر اسمی بوده تا واقعی. تورج سرباز، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک، در همین رابطه تأکید می‌کند: «قیمت‌ها در سایت‌ها افزایش پیدا کرده، اما معامله‌ای صورت نمی‌گیرد. میانگین خرید و فروش نسبت به سال قبل به نصف کاهش یافته است.»

در واقع بازار مسکن اکنون بیش از آنکه بازار «کشف قیمت» باشد، به بازار «انتظار قیمت» تبدیل شده است؛ جایی که هر دو طرف معامله در حال رصد آینده‌اند، نه تصمیم‌گیری در اکنون.

از رکود مزمن تا رکود تورمی؛ بازاری که از تعادل خارج شده است

برای فهم دقیق‌تر از وضعیت فعلی، باید کمی عقب‌تر رفت. حسین عبده‌تبریزی، اقتصاددان و از تحلیلگران باسابقه بازار مسکن، در مقاله‌ای در روزنامه «دنیای اقتصاد» تأکید می‌کند که وضعیت امروز مسکن نتیجه یک عدم‌تعادل مزمن در اقتصاد ایران است، نه صرفاً محصول شوک‌های اخیر.

او می‌نویسد: «بازار مسکن و بخش ساختمان از یک‌سو با وضعیت انتظار و احتیاط خانوار‌ها و سازنده‌ها دست به گریبان است و از سوی دیگر در چهار متغیر کلیدی دچار عدم تعادل شده است.»

به گفته او، این عدم تعادل در چند سطح قابل مشاهده است: رشد قیمت در شرایط رکود معاملاتی، کاهش سهم بخش ساختمان در اقتصاد، عقب‌ماندگی سرمایه‌گذاری از استهلاک و در نهایت فرسایش توان تولید مسکن. عبده‌تبریزی تأکید می‌کند که این وضعیت در دهه گذشته شکل گرفته و اکنون با شوک‌های بیرونی تشدید شده است.

او در تحلیل خود یک نکته کلیدی را برجسته می‌کند و آن این است که «درجه حساسیت بازار مسکن به نااطمینانی، بیش از هر زمان دیگری بوده و حتی از بورس نیز بیشتر است.» همین ویژگی باعث شده کوچک‌ترین تغییر در فضای سیاسی یا امنیتی، به سرعت به رفتار قیمت‌ها و تصمیمات سرمایه‌گذاران منتقل شود.

در چنین فضایی، بازار نه به سمت تعادل حرکت می‌کند و نه به سمت فروپاشی؛ بلکه در وضعیتی از «تعلیق پایدار» قرار می‌گیرد. عبده‌تبریزی این وضعیت را «رکود تورمی» می‌نامد؛ جایی که قیمت‌ها به دلیل انتظارات تورمی بالا می‌روند، اما تقاضای واقعی به دلیل ضعف درآمد و نااطمینانی، امکان همراهی با این رشد را ندارد.

نقش سیاست و جنگ؛ از شوک روانی تا تغییر رفتار سرمایه

تحولات سیاسی اخیر، به‌ویژه جنگ و وضعیت آتش‌بس، این عدم‌تعادل را وارد مرحله جدیدی کرده است. گزارش‌ها نشان می‌دهد در مقاطع تنش، رفتار بازار مسکن به شکل معناداری تغییر کرده؛ از توقف معاملات تا جابه‌جایی تقاضا از کلان‌شهر‌ها به شهر‌های کوچک‌تر و مناطق شمالی کشور.

در این میان، یک عامل کلیدی بیش از همه خود را نشان داده و آن «نااطمینانی» است. در تحلیل عبده‌تبریزی نیز این مفهوم محور اصلی است. او تأکید می‌کند که بازار مسکن نه فقط به داده‌های اقتصادی، بلکه به انتظارات آینده واکنش نشان می‌دهد. به همین دلیل، هرگونه تهدید یا حتی احتمال درگیری، می‌تواند مسیر تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاران را تغییر دهد.

در برخی دوره‌ها، این نااطمینانی به خروج سرمایه از بازار مسکن و حرکت به سمت بازار‌های نقدشونده‌تر مانند طلا و ارز منجر شده است. در دوره‌هایی دیگر، برعکس، افزایش ریسک‌های بیرونی باعث شده بخشی از سرمایه‌ها به سمت دارایی‌های ملکی حرکت کنند؛ به امید حفظ ارزش در بلندمدت. همین تناقض رفتاری، بازار را بیش از پیش غیرقابل پیش‌بینی کرده است.

از سوی دیگر، کارشناسانی مانند فرشید ایلاتی نیز تأکید می‌کنند که وضعیت «نه جنگ و نه صلح» خود به یک عامل رکود تبدیل شده است. او می‌گوید: «این وضعیت باعث می‌شود سرمایه‌گذاران برای ورود به بازار مسکن با تردید مواجه شوند.»

بازار در انتظار تصمیم‌های بزرگ

آنچه از مجموعه تحلیل‌ها برمی‌آید، این است که بازار مسکن ایران در یک نقطه ایستایی پیچیده قرار دارد؛ نقطه‌ای که در آن نه قیمت‌ها توان اصلاح واقعی دارند و نه معاملات توان رشد.

در سناریوی پایه، کارشناسان تداوم وضعیت رکود تورمی را محتمل‌ترین مسیر می‌دانند؛ جایی که قیمت‌ها اسمی بالا می‌روند، اما بازار از نظر واقعی درجا می‌زند. در سناریوی بدبینانه، ادامه نااطمینانی سیاسی می‌تواند این رکود را عمیق‌تر کند؛ و در سناریوی خوش‌بینانه، کاهش تنش‌ها و بازگشت نسبی ثبات، می‌تواند به تدریج موتور معاملات را روشن کند.

اما در همه این سناریو‌ها یک نکته مشترک است؛ همان نکته‌ای که عبده‌تبریزی بر آن تأکید می‌کند: «مدیریت انتظارات». بدون بازگشت پیش‌بینی‌پذیری به اقتصاد، بازار مسکن حتی با تغییرات مقطعی نیز از وضعیت تعلیق خارج نخواهد شد.