کاهش پرونده های قضایی ملکی با نقشه کاداستر

به این این سبک از نقشه برداری که باعث تهیه نقشه هایی با مقیاس بزرگ می شود نقشه برداری کاداستر یا ثبتی گفته می شود با ما همراه شوید تا به هر آنچه که درباره نقشه کاداستر و کاهش پرونده های قضایی ملکی با نقشه کاداستر باید بدانید را آگاهی پیدا کنید.

تعریف کاداستر چیست؟

در ابتدا به معنای لغوی و اصلاحی کاداستر می پردازیم معنای لغوی کاداستر از کلمه یونانی کاتاستکین (Katastichon) گرفته شده که به معنی راه لیست و دفترچه است اما معنی کاداستر در اصطلاح به قسمی از نقشه برداری ثبتی گفته می شود که از ارزش حقوقی برخوردار است که موقعیت و ارزش و مالکیت اراضی را برای سازمان های قضایی و اداری و افراد حقیقی تعیین می نماید. معنی کاداستر در اصطلاح اداری به اطلاعات دسته بندی شده و دقیق و کاملاً به روز از اراضی حال حاضر کشور گفته می شود که تمامی حدود و اطلاعات حقوقی درباره ملک را در اختیار اشخاص قرار می دهد. در واقع کاداستر تمام اطلاعات دقیق درباره ملک را در قالب کروکی های دقیق و مشخص از عرصه و اعیان املاک را در اختیار شما قرار داده تا به راحتی بتوانید موقعیت و قلمرو را به همراه ارزش مالکیت افراد مشخص نمایید.

مزایا و اهداف کاداستر برای حفظ حقوق افراد چیست؟

طبیعتاً وجود کاداستر مزایا و اهدافی را برای رشد و پیشرفت در هر کشوری تامین خواهد کرد هدف کاداستر نظامی دقیق، روان، ساده، قابل اطمینان است که توانایی به روزرسانی آسان و سریع را برای تمام املاک و مستحدثات را در کشور داشته باشد، چرا که یکی از معضلات و مشکلات جدی در سازمان های قضایی و اجرایی که با املاک سر و کار دارند عدم اطلاعات کافی و به روز از 

وضعیت کنونی املاک است با وجود یک نظام کاداستر به روز و دقیق بسیار به حفظ حقوق مالکانه اشخاص و دولت کمک زیادی می کند و از بی قانونی و سوء استفاده های احتمالی در زمینه اراضی جلوگیری خواهد کرد.

با توجه به مشکلات قضایی و حقوقی گوناگونی که در رابطه با اراضی و املاک برای مردم وجود دارد می توانیم به چند تأثیر کاداستر در ادامه اشاره کنیم:

1. با کاداستر نظام مالیاتی دقیقی از اراضی وجود دارد و به طبع عدالت مالیاتی نیز بر قرار خواهد بود امروزه کشورهای زیادی همچون فرانسه و انگلیس و... از نظام کاداستر استفاده می کنند و تسلط خوبی از اراضی و املاکی که تحت حکومتشان است را دارا هستند.
2. با کاداستر رسیدگی دقیق به دعاوی ملکی بسیار آسان تر خواهد شد چرا که ارگان های قضایی دسترسی راحت به اطلاعات مورد نظر برای رسیدگی به دعاوی دارند، و عدالت بهتر اجرا می شود.
3. با کاداستر دعاوی املاک کاهش می یابد چرا که اطلاعات دقیق درباره ملک در اختیار دادگاه قرار دارد بر همین اساس دعاوی کمتر خواهد بود.
4. قلمرو، موقعیت، تعیین حدود و اثبات مالکیت به راحتی مشخص می شود و از بروز کلاهبرداری ها در زمینه املاک جلوگیری می شود و به نقل و انتقالات ملک کمک شایانی می نماید.

تاریخچه کاداستر در کشور ایران

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در سال 1351 طی ماده 156 قانون ملزم به تهیه نقشه املاک به صورت نقشه کاداستر شد اما در سال 1379 با تصویب آیین نامه حدود و تشکیلات و وظایف تهیه نقشه املاک اداره کل کاداستر کشور زیر نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور کرده است.

انواع نقشه کاداستر

نقشه های کاداستر از نظر تقسیم بندی عبارتند از: نقشه کاداستر مالی، نقشه کاداستر زراعی، نقشه کاداستر آبی، نقشه کاداستر جغرافیایی، نقشه کاداستر شهری، نقشه کاداستر سیاسی را می توان اشاره کرد.

تفاوت نقشه با نقشه کاداستر

از قدیم الایام برای حفظ ملک، در آن مشغول کار یا زندگی می شدند و برای حفظ ملک روش های مختلفی استفاده می شده است برای مثال 3 هزار سال قبل از میلاد مسیح در مصر باستان از اندازه گیری ابعاد اراضی برای مالکیت یا گرفتن مالکیت استفاده می‌شده است به همین خاطر مصری ها و بابلی ها از اولین نژاد های انسانی هستند که به وسیله شبه کاداستر برای دسته بندی و مالکیت اراضی روش هایی را استفاده کرده اند.

نقشه اراضی از ویژگی هایی برخوردار است مانند مقیاس نقشه که بدین معناست که اراضی و املاک در طبیعت به همان میزان کوچک شده است. برای مثال مقیاس 1:1000 به معنی آن است که تمام نقاط ملک در نقشه ترسیمی به اندازه 2000 بار از وضع موجود آن در طبیعت کوچکتر ترسیم شده است. یکی دیگر از ویژگی های نقشه دارا بودن شکل هندسی است و طول آن نقشه با ابزارآلاتی همچون نقاله، اشل و... قابل اندازه گیری و محاسبه است.

با گذر زمان اراضی دارای ارزش شده و همین نکته باعث ایجاد اختلافات ملکی شده است که در اثر تغییر اراضی طبیعی همانند رودخانه، جاده و... به وجود آمده اند. ولی در نقشه های کاداستر به دلیل ثبات نقاط در طول و عرض جغرافیایی، قابلیت تغییر ندارد و همین موضوع از بروز اختلافات ملکی جلوگیری می کند، چرا که برای تهیه نقشه کاداستر معمولاً دو روش اتخاذ می شود به صورت زمینی و هوایی؛ که روش زمینی از لحاظ اقتصادی به صرفه نیست، اما از طریق هوایی می توان به وسیله ماهواره یا هواپیماهای سبک، اقدام به تهیه عکس هوایی که دارای مقیاس هستند کرد. بعد از آنکه عکس هوایی گرفته شد توسط کارشناسان نقشه برداری اقدام به شفاف سازی بر اساس بازدید محل می کنند و در دستگاه های فتوگرامتری تبدیل به نقشه می شود و تمامی اطلاعات توصیفی مورد نیاز در نقشه درج می شود. که در ادامه تمام مراحل تهیه نقشه های کاداستر را با هم بررسی خواهیم کرد.

مراحل تهیه نقشه های کاداستر چیست؟

برای تهیه نقشه های کاداستر مراحل ذیل باید انجام شوند:

1. در قدم اول برای تهیه نقشه کاداستر باید شبکه بندی اصلی انجام شود که این کار با نصب و قرار دادن پایه هایی به فاصله 5 کیلومتر صورت می پذیرد تا تمامی منطقه را تحت پوشش قرار دهد.
2. در قدم بعدی شبکه بندی فرعی باید انجام شود که این کار به واسطه شبکه بندی اصلی قابل انجام است تا از این طریق مختصات دهی به گوشه های اراضی انجام شود که با ایجاد ایستگاه های با فاصله های 200 متری و 500 متری برای انجام این کار استفاده می شود.
3. در قدم سوم به عکس‌برداری هوایی توسط یک هواپیمای سبک نیاز خواهد بود تا با یک ارتفاع مشخص عکس هوایی گرفته شود.
4. در قدم چهارم پلاک ثبتی ایجاد می شود تا تمامی اطلاعات مربوط به اراضی به فایل کامپیوتری منتقل شود.
5. در قدم پنجم نیاز به کنترل صحت اطلاعات مندرج در نقشه هوایی می باشد.
6. بعد از تهیه عکس های هوایی توسط دستگاه های فتوگرامتری به نقشه تبدیل خواهند شد.
7. در این مرحله نیاز به نقشه برداری زمینی است تا زوایا و گوشه های اراضی مشخص شوند چرا که در هنگام عکس‌برداری هوایی نقاط گوشه قابل مشاهده نیستند.
8. بعد از مشخص شدن زوایا و گوشه های اراضی، تمام اطلاعات صفحات املاک اسکن شده و در واحدهای ثبتی ذخیره و نگهداری می شوند.
9. در این مرحله حدود اراضی روی نقشه با حدود اراضی در بانک اطلاعات مورد مقایسه قرار می گیرد تا تطابق و درستی آنها مورد بازبینی قرار گیرد تا در صورت هرگونه اشتباهی، اصلاح شود.
10. در این قسمت اقدام به یکپارچه سازی اراضی می شود و با پلاک گذاری و ایجاد نقشه کاداستر این کار انجام می شود.
11. در آخرین مرحله در هر واحد ثبتی از نقشه های کاداستر استفاده می شود و در صورت لزوم به روز رسانی می شوند.

نتایج بررسی ساده و آماری از روند اجرای کاداستر

برآوردهای آماری در دنیا به این نکته اشاره دارد که اجرای سیستم کاداستر بازدهی 8 برابری مالی و ریالی در برابر هزینه تمام شده آن دارد که این موضوع نشان دهنده نقش پر رنگ کاداستر در توسعه و پیشرفت کشور دارد و هر گونه وقفه و سهل انگاری در روند اجرایی سیستم کاداستر باعث متحمل شدن خسارات سنگین مالی به ملت و دولت می شود و اجرای کاداستر به بهبود سطح زندگی و توسعه پایدار به همراه مدیریت بهتر درآمد های مالیاتی کشور خواهد شد و از طرفی باعث کاهش 30 درصدی دعاوی مطروحه در سازمان قضایی، حل و فصل شدن دعاوی که ناشی از اختلافات تحدید حدود، تعارض تداخل پلاک های ثبتی، ابطال سند مالکیت، جعل، تصرف عدوانی، اعتراضات ثبتی، اشتباهات ثبتی و... می شود.

سیستم کاداستر امنیت حقوقی و قضایی شهروندان را حفظ می کند و باعث شفافیت در موضوعات مورد اختلاف می شود و از نزاع های دسته جمعی در روستاها و... برای استفاده منابع آب و اراضی می شود جلوگیری می کند و اختلافات ناشی از زمین خواری، اراضی ملی، منابع طبیعی را به پایین ترین حد ممکن می رساند و همچنین از مطرح شدن 30 درصد دعاوی در آینده برای ورود به دادگستری ممانعت به عمل می آورد. با پلاک گذاری املاک ثبت شده حریم و بستر رودخانه ها با توجه به تغییرات فیزیکی و محیطی و میزان بارش استعلام صورت می گیرد تا از وقوع سوء استفاده های احتمالی افراد سودجو جلوگیری به عمل آید. البته برای بررسی حریم ریل و جاده ها هم می توان از وزارت راه و شهرسازی استعلام گرفت تا از بروز تصرف حریم راه توسط افراد سودجو جلوگیری نمود.