رکورد رشد اجاره بها در ۱۲ سال گذشته شکسته شد

بازار اجاره به‌عنوان «خانه‌ آخر» خانه‌اولی‌ها طی نیمه اول امسال با «شرایط بی‌سابقه اجاره بها » در مقایسه با ۱۲ سال گذشته روبه‌رو شد. داده‌های رسمی از نبض اجاره‌بها در کشور نشان می‌دهد، از ابتدای سال تاکنون، هزینه اجاره‌نشینی (با لحاظ میانگین رشد نقطه‌ای شاخص اجاره مسکن در ماه‌های گذشته از سال‌جاری)، ۵/ ۳۸درصد نسبت به نیمه اول پارسال افزایش پیدا کرده که از سطح تاریخی خود بیشتر است. تب بالای اجاره‌بها در شرایطی است که بازار خرید مسکن با «افت قیمت یا ثبات قیمت‌ها» روبه‌رو شده است؛ علت این تفاوت رفتار چیست؟

بررسی‌ها نشان می‌دهد، در حال حاضر یکی از دو نیروی اصلی موثر بر تورم اجاره مسکن، نقش بیشتری در «تداوم روند صعودی اجاره‌بها» برعهده دارد. همچنین تحقیقات میدانی از بازار اجاره‌نشین‌ها می‌گوید، نوعی مچ‌اندازی بین «استطاعت مالی مستاجرها» و «نرخ‌های بالای مدنظر موجرها» شکل‌ گرفته است که در نهایت به «افزایش چشمگیر مبلغ اجاره در قراردادهای جدید» منجر می‌شود؛ اما این تقابل در صورت «کنترل تورم عمومی» می‌تواند به نفع مستاجرها تمام شود.

روایت رسمی از وضعیت بازار اجاره مسکن، نشان‌دهنده طناب‌‌‌کشی قیمتی بین دو سمت فعال این بازار یعنی موجرها و مستاجرهاست.

رشد کشوری اجاره‌‌‌بها در نیمسال اول امسال در حالی رکورد ۱۲ ساله بالاترین افزایش سالانه را به ثبت رسانده است که نوعی مقاومت در برابر سطوح جدید اجاره‌‌‌بهای مسکن در سمت تقاضا مشاهده می‌شود؛ مقاومتی که عمدتا به یک علت خاص، در نهایت و برخلاف انتظار به نفع مستاجرها تمام نشده است، بلکه با مقاومت همزمان سمت عرضه در این بازار، بیشتر به یک مسابقه طناب‌‌‌کشی بین موجر و مستاجر شبیه است.

روایت رسمی از اجاره‌‌‌بهای شهریور

بررسی‌‌‌ها بر اساس آمار مربوط به تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در کشور که در گزارش مرکز آمار ایران درباره «شاخص قیمت مصرف‌کننده» در شهریورماه منتشر شده است نشان می‌دهد، اجاره‌‌‌بها در نیمه اول امسال در کشور نسبت به مدت مشابه سال قبل-6 ماه اول 1401- رشد 5/ 38 درصدی داشته است. این میزان رشد بر اساس تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن در گزارش مرکز آمار دربردارنده اطلاعات رسمی مربوط به تورم عمومی آخرین ماه از فصل تابستان، محاسبه و اعلام شده است. براین اساس می‌توان اعلام کرد که در 6 ماه اول سال‌جاری هزینه اجاره‌‌‌نشینی در کشور نسبت به مدت مشابه سال قبل، 5/ 38‌درصد رشد داشته است.

رکوردزنی تورم اجاره

بررسی‌‌‌ ها نشان می‌دهد این میزان رشد اجاره‌‌‌بها در 6 ماه اخیر، از سال90 تاکنون بی‌‌‌سابقه بوده است. در واقع مقایسه میزان رشد هزینه اجاره‌‌‌نشینی در 6 ماه اخیر با رشد سالانه هزینه اجاره‌‌‌نشینی در سال‌های گذشته نشان می‌دهد، این میزان رشد اجاره‌‌‌بها از سال 90 تاکنون بی‌‌‌سابقه بوده و نوعی رکورد از نظر بالاترین سطح تورم اجاره محسوب می‌شود. در واقع، رشد 5/ 38 درصدی اجاره‌‌‌بها در 6 ماه اول سال‌جاری، بالاترین میزان رشد اجاره‌‌‌بها در مقایسه با تورم سالانه اجاره مسکن در همه سال‌های سپری‌شده از سال 90 تاکنون بوده است و نوعی سقف جدید به لحاظ تورم اجاره به شمار می‌رود.

پیش از این نیز بالاترین رکورد رشد سالانه اجاره‌‌‌بها یعنی بالاترین سطح میانگین 12 ماهه تورم نقطه‌‌‌ای اجاره مسکن، در کشور مربوط به تورم سالانه اجاره 1401 (سال قبل) بوده است. رشد سالانه اجاره مسکن در سال گذشته 35‌درصد بود که هم‌‌‌اکنون و در نیمسال اول سال‌جاری، به 5/ 38‌درصد افزایش یافته است. از سال 90 تاکنون این میزان رشد هزینه اجاره‌‌‌نشینی بی‌‌‌سابقه بوده است. این وضعیت خود نشان‌دهنده یک شرایط هشدار‌‌‌آمیز برای سیاستگذار مسکن است که از بازار اجاره منعکس می‌شود.

تورم اجاره دو برابر سطح تاریخی

همچنین، اطلاعات منعکس‌شده در گزارش جدید مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده که نشان‌دهنده وضعیت تورم عمومی در شهریور ماه است نشان می‌دهد، تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن در کشور نیز بر اساس تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بها در شهریور امسال، معادل 6/ 38‌درصد بوده است. به این معنا که هزینه ‌‌‌اجاره‌‌‌نشینی در کشور در شهریورماه امسال نسبت به شهریور سال گذشته به همین میزان افزایش یافته است. این میزان تورم نقطه به نقطه در بازار اجاره، در واقع حدود دو برابر سطح تاریخی رشد اجاره‌‌‌بها در کشور است. در سال‌های قبل از جهش قیمت مسکن، تورم نقطه به نقطه اجاره در کشور کمتر از 20‌درصد بود؛ در حالی که این میزان هم‌‌‌اکنون به بیش از 38‌درصد رسیده است.

تورم ماهانه بی‌‌‌سابقه از ابتدای سال

گزارش مرکز آمار ایران درباره تغییرات شاخص قیمت مصرف‌کننده که در آن تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بهای مسکن نیز منعکس شده است، نشان‌دهنده ثبت تورم ماهانه بی‌‌‌سابقه در شهریور ماه نسبت به تورم ماهانه اجاره از ابتدای سال تاکنون است.

به این معنا که بالاترین سطح تورم ماهانه اجاره در سال 1402 در شهریور ماه به ثبت رسیده است. در شهریور ماه امسال، رشد ماهانه شاخص اجاره‌‌‌بها در کشور به 5/ 3‌درصد رسید. این میزان بالاترین تورم ماهانه اجاره‌‌‌بها از فروردین ماه امسال محسوب می‌شود.

مرداد ماه، تورم ماهانه اجاره در کشور بر اساس تغییرات شاخص اجاره‌‌‌بها، 3/ 3‌درصد بود که بعد از ثبت تورم ماهانه 4/ 2 درصدی در دو ماه متوالی قبل (خرداد و تیر) از افزایش درجه تب تورمی در این بازار حکایت داشت. اما شهریور ماه این درجه حرارت بالاتر رفت و سقف جدیدی از تورم ماهانه اجاره در سال 1402 را به ثبت رساند.

نیروی اصلی رشد اجاره‌‌‌ بها

نتایج بررسی‌‌‌ها و تحقیقات برای پاسخ به اینکه چرا شهریور ماه امسال، تب تورمی در بازار اجاره افزایش یافت به شناسایی یک نیروی اصلی بالا‌برنده درجه حرارت در این بازار منجر می‌شود. در واقع آنچه باعث تداوم رشد تند هزینه‌‌‌ اجاره‌‌‌نشینی در کشور شده است آن‌‌‌هم در شرایطی که بازار مسکن در دو سه ماه اخیر شاهد افت یا ثبات قیمت در معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی بود، به یک نیروی اصلی برمی‌‌‌گردد. این نیرو که «تورم عمومی بالا» است، باعث شده است نه‌تنها در دو ماه اخیر که بازار معاملات مسکن با ثبات و کاهش قیمت همراه شده، اجاره‌‌‌بها کاهش نیابد که فشار اجاره‌‌‌نشینی از ناحیه رشد هزینه‌‌‌ها بر مستاجرها افزایش یابد. این افزایش فشار اجاره‌‌‌نشینی خود را در ثبت بالاترین سقف تورم ماهانه اجاره از ابتدای امسال در شهریور از یکسو و ثبت بالاترین تورم اجاره‌‌‌بها در 6 ماه اول سال‌جاری نسبت به تورم سالانه اجاره مسکن از سال 90 تاکنون، نشان می‌دهد.

تورم عمومی و رشد قابل‌توجه هزینه‌‌‌های مربوط به بهای اقلام، کالاها و خدمات مصرفی خانوارها، مهم‌ترین و اصلی‌‌‌ترین نیروی افزایش درجه تب تورمی در بازار اجاره است. در واقع بالا بودن تورم عمومی، شارژ تورمی بازار اجاره را به همراه داشته است و تب تورمی بازار اجاره از این ناحیه بالاتر رفته است.

آمارهای رسمی نشان می‌دهد تورم عمومی نقطه به نقطه در شهریور ماه امسال، معادل 5/ 39‌درصد بود. یعنی هزینه مصرفی خانوارها در شهریور ماه امسال نسبت به شهریور سال قبل به طور متوسط 5/ 39‌درصد افزایش داشته است. این میزان (تورم عمومی نقطه به نقطه) در مرداد ماه معادل 8/ 39 درصد، در تیرماه برابر با 4/ 39 درصد، در خردادماه معادل 6/ 42 درصد، در اردیبهشت ماه برابر با 55‌درصد و در فروردین ماه 1402 معادل 5/ 55‌درصد بوده است.

همان‌طور که از این ارقام مشخص است، از ابتدای سال تاکنون تورم عمومی نقطه به نقطه به طور متوسط 45‌درصد بوده است که این میزان دو برابر سطح تاریخی آن محسوب می‌شود. تورم عمومی نقطه به نقطه در حالی به دو برابر سطح تاریخی خود در 6 ماه اول سال‌جاری رسیده است که تورم نقطه به نقطه اجاره مسکن نیز در همین بازه زمانی به حدود دو برابر سطح تاریخی خود رسیده است. این موضوع نشان می‌دهد تورم اجاره در کشور کاملا از تورم عمومی تبعیت می‌کند.

به این معنا که با افزایش نرخ تورم عمومی، تب تورمی در بازار اجاره نیز تشدید می‌شود و با کاهش آن می‌توان انتظار داشت سرعت رشد اجاره‌‌‌بها نیز کاهش یابد.

اثر خروج خانه‌‌‌ اولی‌‌‌ ها از بازار

اما علاوه بر اثر تورم عمومی بالا بر افزایش درجه تب بازار اجاره، ردپای خروج اجباری خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از بازار خرید مسکن در تشدید شرایط تورمی در بازار اجاره نیز رصد می‌شود. بررسی‌‌‌ها نشان می‌دهد بازار اجاره در دوره جهش اخیر قیمت مسکن به دلیل رشد شدید قیمت‌ها و خروج اجباری خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها از بازار به دلیل افت قدرت خرید، به سنگر آخر خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها تبدیل شد.

در واقع خانه‌‌‌اولی‌‌‌هایی که بخش قابل‌توجهی از آنها در صورت عدم‌بروز جهش قیمت، باید وارد بازار شده و صاحبخانه می‌‌‌شدند به ناچار مستاجر شدند. افزایش تعداد اجاره‌‌‌نشین‌‌‌ها ناشی از جهش قیمت مسکن، هم‌‌‌اکنون خود را در شکل افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها در این بازار نشان می‌دهد. یعنی علاوه بر نیروی اصلی که همان تورم عمومی است، تورم مسکن نیز بر افزایش فشار بر مستاجرها از ناحیه افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها موثر بوده است. البته که تورم مسکن نیز در نهایت برآیندی از تورم عمومی است و اگر تورم عمومی کاهش یابد، کنترل شده یا مهار شود می‌توان به مهار، کنترل و کاهش تورم مسکن و انعکاس اثر آن بر بازار اجاره نیز امیدوار بود.

اگرچه بسیاری از مستاجرها بعد از جهش اخیر قیمت مسکن و افزایش سرعت رشد اجاره‌‌‌بها، اقدام به جابه‌‌‌جایی بین منطقه‌‌‌ای و حتی بین شهری در بازار اجاره کردند اما از آنجا که این آمارها نشان‌دهنده تغییرات کشوری اجاره‌‌‌بهاست، تصویر کلی از وضعیت این بازار را ترسیم می‌کند. این تصویر کلی نشان‌دهنده ایجاد یک شرایط هشدار‌‌‌آمیز برای سیاستگذار مسکن است. مبنی بر اینکه ادامه بدسیاستی و بی‌‌‌سیاستی برای مهار تورم عمومی می‌تواند شرایط را حتی از وضعیت فعلی بدتر کند. هم‌‌‌اکنون سنگر آخر خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها یعنی بازار اجاره به دلیل رشد شدید هزینه اجاره‌‌‌نشینی در معرض تهدید جدی قرار دارد و سیاستگذار باید به فوریت سیاست‌‌‌های موثر برای مهار تورم عمومی را که خود باعث مهار تورم مسکن و کنترل رشد اجاره‌‌‌بها می‌شود اجرایی کند.

طناب‌‌‌ کشی با نرخ‌ های فضایی

تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن نشان‌دهنده بروز نوعی مقاومت قیمتی بین موجرها و مستاجرها بر سر نرخ‌های اجاره مسکن است. واسطه‌‌‌های مسکن هم‌‌‌اکنون در توصیف وضعیت اجاره‌‌‌بهای مسکن از واژه‌‌‌هایی مانند «نرخ‌های فضایی» استفاده می‌کنند. این ارقام فضایی که بر اساس ذهنیت موجرها از وضعیت تورم عمومی تعیین شده است از سوی مستاجرها با مقاومت روبه‌رو می‌شود و فایل‌‌‌های اجاره مسکن که با نرخ‌های بالا به مستاجرها عرضه می‌‌‌شود هفته‌‌‌ها بدون متقاضی باقی می‌‌‌ماند.

اما نکته قابل تامل این است که در این مقاومت و طناب‌‌‌کشی بین موجر و مستاجر، در نهایت شرایط به نفع مستاجرها تمام نخواهد شد. چرا که یک نیروی نامرئی اجازه نمی‌‌‌دهد این تقابل در نهایت به نفع مستاجرها تمام شده و خود را در تعدیل نرخ‌های پیشنهادی موجرها منعکس کند. این نیروی نامرئی همان سطح بالای تورم عمومی است. هر چند در صورتی که این مقاومت وجود نداشت بعید نبود که اجاره‌‌‌بها با سرعت بیشتری نسبت به آنچه هم‌‌‌اکنون رشد کرده است، افزایش یابد. همه اینها نشان می‌دهد در صورتی که سیاستگذار به دنبال مهار رشد تند اجاره‌‌‌بها در کشور است باید وضعیت تورم عمومی تعیین‌تکلیف شده و سطوح بالای آن مهار شود.

کاهش فاصله اجاره‌‌‌ بها با تورم عمومی

به‌خصوص آنکه برآوردها از کاهش فاصله بین تورم اجاره و تورم عمومی خبر می‌دهد. نسبت نرخ تورم عمومی به تورم اجاره، در نیمه اول دهه 90 معادل 5/ 1 برابر بود؛ این میزان در میانه تابستان به 3/ 1 رسید و هم‌‌‌اکنون (شهریور ماه)، به 02/ 1 رسیده است. یعنی سرعت رشد هزینه اجاره‌‌‌نشینی از سرعت رشد سایر هزینه‌‌‌های مصرفی خانوار در شهریورماه نسبت به دوره قبل از جهش و حتی نسبت به میانه تابستان امسال، بیشتر شده است. این موضوع نه‌تنها اهمیت مهار تورم عمومی برای مهار رشد شدید اجاره‌‌‌بها را نشان می‌دهد که در عین حال یک پیام مهم را نیز برای سیاستگذار مسکن به همراه دارد.

پیام مهم آن است که همه آنچه در دو سال اخیر با هدف ساماندهی مسکن و مهار تورم در بازار اجاره اجرا شده است نتوانسته است در این زمینه موفقیت‌‌‌آمیز باشد. بنابراین لازم است به فوریت سیاست‌‌‌های اثربخش در این زمینه به اجرا درآید که اولین و مهم‌ترین آنها «مهار تورم عمومی» است.