پیش بینی قیمت مسکن تا پایان تابستان ۱۴۰۵/ آیا دوره‌ های رشد یا سقوط انفجاری در پیش است؟

 بازار مسکن که طی دو سال گذشته در رکودی عمیق به سر می‌برد، پس از پایان جنگ بار دیگر با موجی از افزایش قیمت‌های هیجانی مواجه شده است. رشد قیمت‌ها به اندازه‌ای بوده که به اعتقاد کارشناسان، بازار مسکن از هم‌ اکنون در حال پیش‌ خور کردن ریسک‌های سیاسی است.

از سوی دیگر، این بازار پس از سال‌ها بار دیگر شاهد بازگشت تقاضای سفته‌بازانه شده است. با این حال، تداوم ابهام در فضای سیاسی کشور این پرسش را مطرح می‌کند که بازار مسکن تا پایان فصل چه مسیری را در پیش خواهد گرفت؟

ناصر ذاکری، کارشناس حوزه مسکن، با تشریح وضعیت کنونی بازار و تأثیر متغیر‌های اقتصادی و سیاسی بر آن، تأکید کرد: رفتار فعلی بازار مسکن بیش از هر چیز تحت تأثیر تقاضای سفته‌بازانه و فضای بلاتکلیف ناشی از شرایط «نه جنگ، نه صلح» قرار دارد.

وی با بیان اینکه بازار مسکن در مقایسه با سال‌های گذشته بخش قابل توجهی از جذابیت سرمایه‌گذاری خود را از دست داده است، افزود: در شرایط فعلی، نه جهش‌های شدید قیمتی و نه ریزش‌های سنگین، سناریو‌های محتمل بازار نیستند و انتظار می‌رود این بازار تا زمان روشن شدن چشم‌انداز سیاسی و اقتصادی، با نوساناتی محدود به مسیر خود ادامه دهد.

غلبه تقاضای سفته‌بازانه در بازار بلاتکلیف

ذاکری با اشاره به وضعیت تقاضای مسکن در این روز‌ها گفت: مشکل اصلی این است که تعریف سرمایه در بازار مسکن تغییر کرده و تقاضای سفته‌بازانه بر آن حاکم شده است؛ همین تقاضا تعیین‌کننده اصلی تحولات فعلی بازار است.

بیشتر بخوانید: خریداران منتظر کاهش قیمت در بازار مسکن باشند؟ / متوسط قیمت مسکن در تهران به مرز ۲۰۰ میلیون هم رسید!

وی ادامه داد: صاحبان نقدینگی در شرایط ابهام و وضعیت «نه جنگ، نه صلح»، صرفاً به دنبال حفظ ارزش دارایی‌های خود هستند. در این میان، افت بازار سهام نیز اطمینان سرمایه‌گذاران را کاهش داده و نقدینگی را به سمت رفتار‌های احتیاطی سوق داده است.

سقف قدرت خرید خریداران و مستاجران

این کارشناس مسکن درباره وضعیت بازار اجاره‌بها و تعیین سقف‌های قانونی از سوی دولت اظهار داشت: علیرغم تصویب قوانین برای تعیین سقف اجاره‌بها، این سیاست‌ها پیش‌بینی‌پذیر نیستند و تأثیر سیاست و مولفه‌های اقتصادی نظیر تورم بر بازار پررنگ‌تر از قوانین دستوری است.

وی با تاکید بر رسیدن قدرت خرید متقاضیان به سقف خود در بازار اجاره بها افزود: در بازار مسکن استیجاری، قدرت خرید متقاضیان به شدت کاهش یافته و دیگر جایی برای افزایش بیشتر اجاره‌بها وجود ندارد. از این رو، موجران مجبورند با ظرفیت واقعی مستاجران کنار بیایند. همین مسئله بر شدت تقاضای سفته‌بازانه اثر کاهشی می‌گذارد.

رکود معاملاتی و انتظار برای شفافیت سیاسی

ذاکری با پیش‌بینی روند آتی قیمت‌ها در بازار مسکن گفت: «تا زمانی که ابهام در بازار‌های موازی و مسائل مرتبط با جنگ ادامه داشته باشد، شاهد تلاطم و احتمالاً یک رشد بسیار ملایم خواهیم بود. در حال حاضر تمامی بازیگران بازار دست از معامله کشیده‌اند و منتظر شفاف شدن اوضاع هستند.»

وی با یادآوری تاثیر قطعنامه ۵۹۸ بر بازار مسکن در سال ۱۳۶۸ گفت: «پذیرش قطعنامه ۵۹۸ در سال ۱۳۶۷ شوک اولیه به بازار وارد کرد و منجر به واکنش هیجانی شد که در نهایت با تعادل‌های بعدی جبران شد. اکنون نیز اگر توافقی حاصل شود یا بازگشت به میز مذاکره رخ دهد، ممکن است در ابتدا نوساناتی ایجاد شود، اما در ادامه، شرایط به سمت ثبات بیشتر حرکت خواهد کرد؛ البته نوسانات اولیه معمولاً قابل اعتماد نیستند و قیمت‌های کاهش یافته مجدداً بخشی از کاهش خود را جبران می‌کنند.»

مسکن جذابیت ۵ سال پیش را ندارد

این کارشناس حوزه مسکن در پایان با مقایسه وضعیت فعلی بازار مسکن نسبت به سال‌های گذشته تصریح کرد: «مسکن بر خلاف چند سال پیش که بازاری پربازده و کم‌ریسک بود و بخش عمده نقدینگی مازاد جامعه را جذب می‌کرد، اکنون جذابیت گذشته را ندارد و به یک بازار معمولی تبدیل شده است.»

وی افزود: «سرمایه‌گذاران مسکن همواره انتظار دارند ملک خود را گران‌تر بفروشند، اما واقعیت این است که پولی در دست مردم برای جذب در این بازار نمانده و قیمت‌ها به سقف ممکن رسیده‌اند. با این حال، به دلیل ماهیت بازار مسکن، امکان ریزش شدید قیمت‌ها نیز وجود ندارد مگر اینکه ریسک فوق‌العاده‌ای رخ دهد. در حال حاضر، تلقی مردم از بازار‌های سرمایه‌گذاری تغییر کرده و بازار‌های موازی نسبت به مسکن شرایط بهتری را تجربه می‌کنند.»