وعده های واهی خانه دار شدن/پروژه‌های پردردسر پیش‌فروش و ساخت مشارکتی مسکن

در این آگهی‌ها که بیشتر شامل منطقه 22 تهران می‌شود، از برج‌های هوشمند با تمام امکانات رفاهی، واحدهای ۷۵ تا ۲۵۰ متری، امکان تهاتر با خودرو و ملک و شرایط پرداخت ایدئال صحبت می‌شود؛ پیشنهادهایی که در نگاه اول می‌توانند راهی برای رسیدن به رؤیای خانه‌دارشدن باشد، اما در نهایت نتیجه رضایت‌بخشی نخواهد داشت.

وعده‌های پوچ

در میان آگهی‌های منتشرشده در پلتفرم‌های آگهی، به‌ویژه در منطقه ۲۲ تهران و محدوده چیتگر، وعده‌های رنگارنگی برای خانه‌دارشدن حتی با «سرمایه کم» به چشم می‌خورد. تبلیغاتی که تلاش می‌کنند خرید خانه را با پرداخت اولیه کمتر و اقساط بلندمدت‌ نشان دهند، اما همه‌چیز به همین سادگی که در آگهی نوشته شده، پیش نمی‌رود. پشت پرده برخی از این پیشنهادها، پروژه‌های مشارکتی قرار دارند که خریدارانشان سال‌ها پس از پرداخت پول، همچنان درگیر تحویل واحد، تکمیل ساختمان یا پیگیری تعهدات سازنده هستند. بعضی از آنها واحد خود را تحویل گرفته‌اند، اما با ساختمانی روبه‌رو شده‌اند که هنوز امکانات و زیرساخت‌های لازم را ندارد؛ بعضی دیگر هم برای بازپس‌گیری سرمایه خود با مشکل مواجه شده‌اند. به عبارتی در این آگهی‌ها از افرادی که دست به پیش‌خرید این خانه‌ها می‌زنند به‌عنوان سرمایه‌گذار نام برده می‌شود.

بخشی از این آگهی‌ها با عنوان «پروژه مشارکتی» معرفی می‌شوند. پروژه مشارکتی با تعاونی مسکن تفاوت دارد و هرکدام شرایط حقوقی و اجرائی خاص خود را دارند. به عبارتی بسیاری از خریداران، در شرایطی که خرید خانه برایشان دشوار شده، ممکن است بیشتر از آنکه به جزئیات قرارداد و وضعیت سازنده توجه کنند، جذب وعده‌هایی شوند که از خانه‌دارشدن با سرمایه کمتر حرف می‌زنند. اما وقتی پروژه با تأخیر مواجه می‌شود یا تعهدات اجرا نمی‌شوند، خریدار می‌ماند و سرمایه‌ای که برای به دست آوردنش سال‌ها تلاش کرده است. وضعیت مالکیت زمین، مجوزهای ساخت، سابقه سازنده، شرایط قرارداد و تعهدات هر طرف، ازجمله مواردی هستند که باید پیش از پرداخت پول بررسی شوند. از طرف دیگر، تعاونی مسکن نیز ساختار حقوقی خاص خود را دارد و صرف استفاده از عنوان تعاونی نمی‌تواند تضمین کند که پروژه در موعد مقرر و با تمام امکانات تحویل داده می‌شود. یکی از فعالان بازار املاک در این‌‌باره به «شرق» توضیح می‌دهد: در پروژه‌های مشارکتی ممکن است چند نفر دور هم جمع شوند و تصمیم بگیرند ساختمانی بسازند. بعضی از این افراد برای اجرای پروژه به پول نیاز دارند و برای تأمین سرمایه، بخشی از واحدها را عرضه می‌کنند، اما باید دید این افراد چه سابقه‌ای دارند و اصلا چه تعهداتی در برابر پولی که از مردم می‌گیرند، قبول کرده‌اند. در اصل، مشکل اینجاست که بعضی وقت‌ها قرارداد به شکلی نوشته می‌شود که خریدار بعدا متوجه می‌شود شرایط آن چیزی نیست که تصور می‌کرده است. ممکن است زمان تحویل دقیق و روشن نباشد یا شرایطی در قرارداد گذاشته باشند که تأخیر در تحویل را برای سازنده آسان‌تر کند. حتی ممکن است بعضی از هزینه‌ها، مثل بخشی از امکانات داخلی واحد، مانند تهیه کابینت و... بر عهده خود خریدار باشد. به همین دلیل، کسی که وارد این پروژه‌ها می‌شود، باید از ابتدا بداند دقیقا چه چیزی می‌خرد و چه تعهداتی در مقابلش وجود دارد. این فعال بازار تأکید می‌کند که هر دفتری که پروژه‌ای را معرفی می‌کند، لزوما یک بنگاه املاک نیست و پیش‌فروش کاملا غیرمجاز شمرده می‌شود. افراد سرپرست چنین پروژه‌های مشارکتی ای برای اینکه بتوانند پروژه را جلو ببرند، از مردم سرمایه می‌گیرند. این افراد ممکن است سابقه مشخصی در این کار نداشته باشند یا مردم اطلاعات کافی درباره‌شان نداشته باشند. بنابراین نمی‌شود صرفا به خاطر اینکه یک دفتر وجود دارد یا آگهی منتشر شده به پروژه اعتماد کرد. به عبارتی، وعده‌هایی مثل «با کمترین سرمایه صاحب‌ خانه شوید» برای کسانی که توان خرید نقدی ندارند، جذابیت زیادی دارد. وقتی کسی سال‌هاست کار می‌کند و هنوز نتوانسته خانه بخرد، طبیعی است که با دیدن پیشنهادی که می‌گوید با سرمایه کمتر می‌توانی صاحب خانه شوی، وسوسه شود. در همین زمینه، تعاونی‌ها هم باید بررسی شوند. باید دید زمین به نام چه کسی است، تعاونی چه سابقه‌ای دارد و قبلا چه پروژه‌هایی را اجرا کرده است. صرف اینکه بگویند این پروژه تعاونی است، دلیل نمی‌شود که بدون تحقیق پول پرداخت کنید. در طرف دیگر این معاملات، خریدارانی قرار دارند که با امید خانه‌دارشدن سرمایه خود را وارد پروژه کرده‌اند و حالا، حتی پس از تحویل واحد، همچنان با مشکلاتی روبه‌رو هستند. یکی از خریداران که در ساختمانی از این دست ساکن شده است، درباره تجربه خود به «شرق» می‌گوید: «ما پیش‌خرید کردیم. طبق قراردادی که داشتیم، قرار بود خرداد ۱۴۰۲ این واحد و در واقع ساختمان به ساکنان تحویل داده شود. الان سال ۱۴۰۵ است و ما هنوز درگیر تحویل این ساختمان هستیم. البته خودمان ساکن شده‌ایم و بقیه هم ساکن شده‌اند، اما ساختمان هنوز نواقص زیادی دارد. کلا چهار مجتمع داریم که هرکدام ۶۴ واحد هستند. الان دو تا از این مجتمع‌ها با وجود اینکه ساکنان در آنها زندگی می‌کنند، هنوز نواقص زیادی دارند. مشکلاتی داریم که مستقیما روی زندگی روزمره ما تأثیر گذاشته است». به گفته این خریدار، حتی پس از تحویل ساختمان پیش‌فروش‌شده، باید هزینه اضافه‌ای برای تکمیل واحد مسکونی کرد. او توضیح می‌دهد: «سه خط آسانسور داریم، اما هنوز فقط یکی از آنها فعال شده است که همان یکی هم مدام مشکل پیدا می‌کند. در طول هفته چند بار پیش می‌آید که آسانسور قطع می‌شود یا ساکنان داخل آن گیر می‌کنند. وقتی آدم خانه می‌خرد، انتظار دارد حداقل امکانات اصلی ساختمان قابل استفاده باشد، اما ما هنوز با این وضعیت روبه‌رو هستیم».

او مهم‌ترین مشکل مجموعه را وضعیت برق می‌داند و ادامه می‌دهد: «مهم‌ترین مسئله اینجا برق است. هنوز انشعاب برق شهری ساختمان مشکل دارد. ما چندین بار اظهارنامه داده‌ایم و نمایندگانی از ساکنان هم بارها به شرکت پیمانکار مراجعه کرده‌اند، اما مدام جواب‌های سربالا می‌شنویم. اواخر حتی به صراحت به ما می‌گویند که ساختمان را در همین حد تحویل داده‌اند. در حالی که وقتی قرارداد را نگاه می‌کنیم، می‌بینیم این موارد جزء تعهداتشان بوده است. در اصل، مشاعات هم هنوز به‌طور کامل تحویل داده نشده است. مثلا سرایداری و سالن اجتماعات در قرارداد بوده، اما این بخش‌ها در اختیار خود ساکنان نیست. کنتور اختصاصی نداریم و آسانسورها هم استانداردسازی نشده‌اند. خیلی از چیزهایی که باید از ابتدا تحویل داده می‌شد، هنوز تعیین تکلیف نشده است. ما واحد خریده‌ایم که در آن زندگی کنیم، اما هنوز باید برای امکاناتی پیگیری کنیم که قرار بوده جزء تعهدات سازنده باشد».  این خریدار معتقد است تحویل واحدها بدون تکمیل امکانات عمومی، بخش زیادی از مشکلات را به دوش ساکنان انداخته است. او می‌گوید: وقتی افراد وارد ساختمان می‌شوند، انتظار دارند بتوانند از امکاناتی که در قرارداد به آنها وعده داده شده، استفاده کنند، اما در عمل، ساکنان باید زمان و انرژی زیادی را صرف پیگیری موضوعاتی کنند که تصور می‌کردند پیش از تحویل حل شده‌اند. او به مشکل دیگری هم اشاره می‌کند که به گفته‌اش فشار مالی زیادی به ساکنان وارد کرده است: «سازندگان برج ما، وام مشارکت در ساخت از بانک مسکن گرفته بودند. زمانی که ما واحدها را خریدیم، به ما گفتند خانه‌ها وام هم دارند، اما بعدا موضوع بدهی‌های معوق این وام و جرایم وام مطرح شد و این هزینه‌ها به شکلی به خود ساکنان منتقل شد. حالا ما باید علاوه بر مشکلات ساختمان، نگران این بدهی‌ها و هزینه‌هایی هم باشیم که انتظار نداشتیم با آنها روبه‌رو شویم». یکی دیگر از مال‌باختگان این ماجرا به «شرق» می‌گوید: «سال‌ها تک و تنها کار کرده‌ام که یک روز بتوانم برای پسرم خانه‌ای بخرم و حدود دو میلیارد تومان برای پیش‌فروش یکی از این خانه‌ها پرداخت کرده بودیم که مبالغ دیگر آن هم قسط‌بندی شده بود، اما یک‌دفعه پروژه کنسل شد و وقتی هم شکایت کردیم، سازندگان ساختمان‌مان فرار کرده بودند و در آخر هم دست‌مان به پولی که با زحمت جمع کرده بودیم، نرسید».

هشدار اتحادیه املاک درباره پیش‌خریدهای مسکن

سعید لطفی، عضو هیئت‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، در این‌باره به «شرق» توضیح می‌دهد: «در مورد ساختمان‌های پیش‌خرید، من پیشنهاد نمی‌کنم مردم بدون بررسی و شناخت کافی به سمت این معاملات بروند. در منطقه ۲۲ یک‌سری تعاونی‌ها هستند که سند دارند و سندشان به نام خود تعاونی است. این تعاونی‌ها سابقه‌ای دارند و احتمال دردسرهای این تعاونی‌ها کمتر است. اگر کسی می‌خواهد وارد چنین پروژه‌ای شود، حتما باید رزومه تعاونی را بررسی کند و ببیند قبلا چه کاری انجام داده و آیا به تعهداتش عمل کرده است یا نه». او درباره ضرورت بررسی مجوزها و مالکیت زمین ادامه می‌دهد: «باید ببینند زمین به نام چه کسی است، آیا مجوزهای لازم وجود دارد و آیا شهرداری برای پروژه پروانه صادر کرده است یا خیر. مردم باید اطلاعات اولیه را درباره پروژه و مجموعه‌ای که می‌خواهند از آن خرید کنند، داشته باشند. بعد از اینکه این موارد را بررسی کردند، می‌توانند برای ورود به معامله تصمیم بگیرند». او در ادامه در پاسخ به این پرسش که چرا بسیاری از آگهی‌های مربوط به پروژه‌های مشارکتی در منطقه ۲۲ و محدوده چیتگر دیده می‌شوند، به تفاوت میان پیش‌فروش یک واحد مشخص و خرید امتیاز یا سرمایه‌گذاری در پروژه اشاره می‌کند و می‌گوید: «بعضی از این موارد به شکل خرید امتیاز یا سرمایه‌گذاری مطرح می‌شوند. یعنی لزوما این‌طور نیست که فرد برود و یک واحد صد متری را به شکل معمول پیش‌خرید کند. ممکن است در قالب یک سازوکار دیگر وارد پروژه شود. به همین دلیل، باید مشخص باشد که چه چیزی به او فروخته می‌شود و در مقابل پولی که پرداخت می‌کند، چه حقی به دست می‌آورد. باید درباره سابقه تعاونی یا مجموعه‌ای که پروژه را عرضه می‌کند هم اطلاعات داشته باشند و ببینند آیا به تعهداتی که قبلا داده، عمل کرده است یا خیر».

تأخیر در تحویل یا کلاهبرداری ؟

پرسش اصلی این است که اگر پروژه به مشکل بخورد، خریدار چه راهی برای پیگیری قانونی آن دارد؟ آیا می‌تواند پول خود را پس بگیرد؟ پاسخ به این پرسش‌ها به شرایط هر پروژه و مفاد قرارداد بستگی دارد. در همین زمنیه، محمد امین محققی‌کیا، وکیل و کارشناس حقوقی، به «شرق» می‌گوید: «اول باید مشخص شود اصلا پروژه واقعی بوده یا نه و آیا موضوع مصداق کلاهبرداری است یا اینکه با یک اختلاف حقوقی و اجرانشدن تعهدات قراردادی روبه‌رو هستیم. این دو موضوع با هم فرق دارند و نمی‌شود درباره همه پرونده‌ها یک نسخه واحد پیچید. اگر موضوع مصداق کلاهبرداری باشد، پرونده جنبه کیفری پیدا می‌کند و باید از مسیر مربوط پیگیری شود. اما اگر پروژه واقعی بوده، ساخت‌وساز انجام شده و اختلاف بر سر اجرای تعهدات باشد، موضوع می‌تواند در چارچوب دعوای حقوقی بررسی شود. در این شرایط باید مشخص شود خریدار چه چیزی را مطالبه می‌کند؛ تکمیل پروژه، تحویل واحد، اجرای تعهدات یا جبران خسارت».

این وکیل با اشاره به مشکلات پروژه‌هایی که بخشی از آنها ساخته شده اما هنوز تکمیل نشده‌اند، توضیح می‌دهد: «گاهی پروژه واقعا وجود دارد و سازنده هم ساخت‌وساز را شروع کرده، اما به دلایل مختلف، از جمله مشکلات مالی یا اختلاف با شهرداری و شرکت‌های خدمات‌رسان، کار به تأخیر می‌افتد. مثلا ممکن است در تأمین برق، آب یا سایر انشعابات مشکل وجود داشته باشد. در این وضعیت، باید قرارداد بررسی و مشخص شود مسئولیت هرکدام از این موارد بر عهده چه کسی بوده است. در اصل اگر فردی واحدش را تحویل گرفته، اما ساختمان هنوز کامل نیست، باید بررسی شود چه تعهداتی انجام نشده است. ممکن است لازم باشد تکمیل پروژه و اجرای تعهدات از سازنده مطالبه شود. اما کسی که پول پرداخت کرده و اساسا واحدی ساخته نشده یا چیزی تحویل نگرفته، ممکن است با مسئله متفاوتی روبه‌رو باشد. بنابراین، باید بر اساس شرایط واقعی پرونده مشخص شود که چه خواسته‌ای باید مطرح شود».

این وکیل همچنین به کاهش ارزش پول در فاصله پرداخت تا تحویل اشاره می‌کند؛ موضوعی که برای خریداران پروژه‌های طولانی‌مدت اهمیت زیادی دارد. او می‌گوید: «بعضی از خریداران چند سال پیش پولی پرداخت کرده‌اند، اما حالا نه پروژه در موعد مقرر تحویل داده شده و نه می‌توانند با همان مبلغ، گزینه دیگری برای خرید خانه پیدا کنند. در این شرایط باید قرارداد و تعهدات طرفین بررسی شود و براساس آن، راه مطالبه حقوقشان مشخص شود. به گفته او، اگر تعداد زیادی از افراد در یک پروژه با مشکل روبه‌رو شده باشند، باید وضعیت هرکدام و اسناد مربوط به آنها بررسی شود. صرف نارضایتی چند خریدار، به‌تنهایی برای تعیین عنوان حقوقی پرونده کافی نیست؛ همان‌طورکه نیمه‌تمام ماندن یک ساختمان نیز لزوما به معنای وقوع کلاهبرداری نیست. تشخیص مسیر مناسب به بررسی اسناد، قراردادها، تعهدات اجرا‌نشده و شرایط واقعی پروژه بستگی دارد».