یک کارشناس اقتصادی:
مبلغ وام مسکن در برابر قیمت خانه بسیار ناچیز است
بانک مرکزی سقف تسهیلات خرید مسکن را افزایش دادا است، اما به گفته کارشناسان، این افزایش سقف در برابر قیمتهای فعلی بازار مسکن توان خرید چندانی ایجاد نمیکند. یک کارشناس اقتصادی تاکید کرده، مشکل اصلی نه کمبود وام، بلکه ناتوانی خانوارها در بازپرداخت اقساط است.
بانک مرکزی در تازهترین مصوبه خود، سقف تسهیلات خرید مسکن را برای متقاضیان انفرادی در تهران به یک میلیارد تومان افزایش داده است. این رقم برای مراکز استانها و شهرهای بالای 200 هزار نفر، 800 میلیون تومان و برای سایر مناطق شهری، 600 میلیون تومان تعیین شده است. این افزایش، در شرایطی اعمال میشود که بازار مسکن در ماههای اخیر رشد قیمت قابل توجهی را تجربه کرده و قدرت خرید خانوارها نیز به شدت کاهش یافته است.
در نگاه اول، دو برابر شدن سقف وام میتواند گامی در جهت حمایت از خانهاولیها به نظر برسد، اما نگاهی به واقعیت بازار تصویر دیگری را نشان میدهد. در حالی که برآوردهای پژوهشگران مسکن نشان میدهد، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران از مرز 200 میلیون تومان عبور کرده است، وام یک میلیارد تومانی تنها عیار خرید حدود 5 مترمربع آپارتمان را دارد و با احتساب هزینه خرید اوراق، این توان به حدود 4 مترمربع کاهش مییابد.
اکنون پرسش اساسی این است که با توجه به شکاف عمیق میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن، آیا افزایش سقف وام میتواند گرهی از بحران مسکن باز کند؟
افزایش رقم وام به تنهایی نمیتواند مشکل تامین مالی خرید مسکن را برطرف کند
محمود اولاد، کارشناس اقتصادی در پاسخ به این پرسش که مبلغ وام مسکن تا چه اندازه برای خرید خانه کفایت میکند و آیا این تسهیلات اساسا کارایی دارد یا خیر، به تجارتنیوز گفت: «این وام با توجه به قیمت مسکن در کشور بسیار ناچیز است. در چنین شرایطی، پیش از هر چیز باید دید تسهیلات پرداختی چه سهمی از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش میدهد.»
اولاد توضیح داد: «برای مثال، اگر مبلغ وام به 3 تا 5 میلیارد تومان برسد، باید بررسی کرد این رقم چه میزان از قیمت یک خانه را تامین میکند. از سوی دیگر، اگر اقساط چنین وامی به 150 تا 200 میلیون تومان در ماه برسد، باید پرسید چه خانواری توان پرداخت این میزان قسط را دارد.»
این کارشناس اقتصادی افزود: «دهکهای بالای درآمدی که ممکن است توان پرداخت چنین اقساطی را داشته باشند، گروه هدف اصلی وام مسکن نیستند و بسیاری از آنها نیز اساسا نیازی به چنین تسهیلاتی ندارند. بنابراین افزایش رقم وام به تنهایی نمیتواند مشکل تامین مالی خرید مسکن را برطرف کند.»
در سالهای گذشته خانوارها فقیرتر شدهاند و به همین دلیل، توان بازپرداخت تسهیلات نیز پایین آمده است
اولاد در پاسخ به این پرسش که خانوارها با شرایط اقتصادی فعلی تا چه اندازه توان استفاده از تسهیلات بزرگتر را دارند، گفت: «در سالهای گذشته قدرت اقتصادی خانوارها کاهش پیدا کرده و در واقع خانوارها فقیرتر شدهاند. به همین دلیل، توان بازپرداخت تسهیلات نیز پایین آمده است.»
این کارشناس اقتصادی بیان کرد: «بانک پیش از پرداخت تسهیلات، توان بازپرداخت متقاضی را بررسی میکند. اگر درآمد خانوار با میزان اقساط تناسب نداشته باشد، پرداخت وام بزرگتر نیز راهکار مناسبی نخواهد بود.»
اولاد ادامه داد: «حتی در شرایطی که خانوار توان پرداخت اقساط را داشته باشد، باید بررسی کرد که این تسهیلات در نهایت چند مترمربع از یک خانه را پوشش میدهد و چه سهمی از هزینه خرید مسکن را تامین میکند.»
تسهیلات مسکن باید سهم قابل توجهی از قیمت خانه را پوشش دهد
اولاد در پاسخ به این پرسش که وام مسکن در چه شرایطی میتواند کارایی بیشتری داشته باشد، گفت: «تسهیلات باید بتواند بخش قابل توجهی از قیمت خرید مسکن را پوشش دهد. اگر وام حتی پس از افزایش سقف همچنان بخش کوچکی از هزینه خرید خانه را تامین کند، قدرت خرید خانوار به شکل معناداری افزایش پیدا نمیکند.»
او اضافه کرد: «از سوی دیگر، اگر مبلغ وام به اندازهای باشد که اقساط آن از توان مالی خانوار خارج شود، بانک هم نمیتواند چنین تسهیلاتی را بدون بررسی توان بازپرداخت پرداخت کند. در نتیجه، میان مبلغ وام و توان پرداخت خانوار باید تناسب وجود داشته باشد.»
تسهیلات باید متناسب با توان مالی خانوارها طراحی شود
اولاد درباره نحوه طراحی تسهیلات مسکن گفت: «نمیتوان برای همه خانوارها یک سقف ثابت در نظر گرفت. تسهیلات باید متناسب با گروههای اقتصادی و دهکهای مختلف درآمدی طراحی شود.»
این کارشناس اقتصادی افزود: «خانواری که توان بازپرداخت بیشتری دارد، میتواند تسهیلات بیشتری دریافت کند و برای خانوارهای کمدرآمد باید سازوکار متناسب با درآمد و قدرت پرداخت آنها در نظر گرفته شود.»
او تاکید کرد: «اگر تسهیلاتی به خانواری پرداخت شود که توان بازپرداخت آن را ندارد، وام به جای حل مشکل مسکن، یک تعهد مالی جدید برای خانوار ایجاد میکند و بازگشت منابع بانکی را نیز با مشکل مواجه خواهد کرد.
فاصله درآمد خانوار و قیمت مسکن، مساله اصلی بحران مسکن است
اولاد در پاسخ به این پرسش که ریشه مشکل تسهیلات مسکن را باید در کجا جستوجو کرد، گفت: «مساله اصلی فاصله بسیار زیاد میان درآمد خانوار و قیمت مسکن است. زمانی که قدرت اقتصادی خانوار کاهش پیدا کرده، افزایش اسمی سقف وام به تنهایی نمیتواند قدرت خرید مسکن را به میزان قابل توجهی افزایش دهد.»
او تاکید کرد: «تسهیلات زمانی میتواند کارایی لازم را داشته باشد که از یک سو بخش قابل توجهی از قیمت خانه را پوشش دهد و از سوی دیگر، اقساط آن با توان مالی خانوار تناسب داشته باشد. بنابراین مساله فقط افزایش رقم وام نیست؛ بلکه باید میان مبلغ تسهیلات، قیمت مسکن و قدرت بازپرداخت خانوار تناسب ایجاد شود.»
