گرانی ملک؛ ورشکستگی در انتظار پیش فروش کنندگان مسکن

متوسط قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ حدود ۱۵۰ میلیون تومان

متوسط قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ در حالی به حدود ۱۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسید و این روز‌ها این عدد در محدوده ۱۶۰ میلیون تومان قرار دارد، اما وضعیت کنونی بازار مسکن به خوبی نشان می‌دهد که سرعت رشد قیمت مسکن متوقف و در انتظار تصمیمات سیاسی و حتی اقتصادی قرار گرفته است.

دور شدن خریداران مسکن از خرید

گرانی مسکن در دو ماه اخیر متقاضیان مسکن را باز هم از خانه دار شدن دورتر کرد و به نظر می‌رسد این متقاضیان که در شُرف خرید مسکن بودند برای خرید باید ماه‌ها در انتظار بمانند چرا که در برخی مناطق رشد تا ۵۰ درصدی هم رخ داده است.

اما فارغ از متقاضیان خرید مسکن که این روز‌ها دچار یک جاماندگی شده‌اند برخی از سازندگان و پیش فروش کنندگان نیز دچار یک وضعیت نامشخص و به گفته خودشان ورشکستگی قرار گرفته‌اند.

پیش بینی جنگ در قانون پیش فروش مسکن؟

اگر چه برای قانون کنونی پیش‌فروش مسکن که در سال ۸۸ و در ۲۵ ماده به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید ایرادات اساسی وارد است، اما به نظر می‌رسد قانونگذار به یک نکته در این موضوع اشاره‌ای نداشته است و آن هم رشد قیمت مسکن در صورت وقوع جنگ.

برخی تحلیلگران بر این باور هستند که وقوع جنگ و ادامه همین روند این پیام را مخابره می‌کند که تا زمانی که جنگ ادامه یابد، نباید انتظار داشت که بازار مسکن چرخشی در خور توجه داشته باشد. یعنی نباید در جستجوی رونق در این بازار هم به لحاظ معاملات و هم به لحاظ تولید و عرضه بود.

حال با رشد قیمت مصالح ساختمانی از یک سو و برخی شرایط دیگر مثل خروج سرمایه‌ها از بازار‌های موازی و تورم عمومی مسکن گران شد و قانون پیش فروش مسکن به دلیل باگ‌هایی که دارد صدمات زیادی به سازندگان وارد کرد.

اصلاح قانون پیش فروش مسکن از سال ۹۷

اصلاح قانون پیش فروش مسکن در سال ۹۷ برای رفع ابهامات و تناقضات قانونی ازجمله مالکیت تدریجی، صدور سند قطعی بدون طی مراحل قانونی، شناسنامه فنی و اجرایی و تأخیر موجه و غیرمجوز و پرداخت خسارت از سوی فروشنده، حق فسخ قرارداد از سوی خریدار سبب شد تا این قانون آن‌چنان که باید اجرایی نشود.

حال برخی از انبوه سازان و سازندگان مسکن با تاکید بر اینکه رشد قیمت مسکن به ضرر آن‌ها بوده است معتقد هستند که قوه مجریه، مقننه و قضائیه باید راهکاری اساسی برای قانون پیش فروش مسکن بیاندیشند.

فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه سازان مسکن در خصوص اینکه سازندگان از بابت گرانی مسکن خوشحال شدند؟ می‌گوید: با رشد قیمت مسکن اتفاقا وضعیت سازندگان و انبوه سازان مسکن بدتر از قبل شد. چرا که برخی از سازندگان مسکن که قبل از اتمام سال گذشته اقدام به پیش فروش مسکن کرده بودند با گران شد ملک، زیان فراوانی کردند.

ورشکستگی سازندگان مسکن بعد از گرانی ملک

او ادامه داد: برخی از پیش فروش کنندگان مسکن با نقدینگی که از بابت پیش فروش ملک‌های خود به دست آوردند این روز‌ها و پس از گرانی ملک حتی نمی‌توانند زمین همان واحد‌های پیش فروش شده را خریداری کنند.

دبیر کانون سراسری انبوه سازان در پاسخ به این پرسش که وضعیت این روز‌های تولید مسکن به چه شکل است؟ گفت: باید تاکید کنم که برخی از سازندگان مسکن در مرحله ورشکستگی قرار گرفته‌اند. انتظار بخش خصوصی از قوه قضائیه این است که به قرارداد‌های پیش فروش ورود شود و هر چه سریعتر اصلاحات مورد نظر در این قانون ایجاد و اجرا شود.

دیده نشدن ۳ ضلع فنی، حقوقی و اقتصادی در قانون پیش فروش 

او با تاکید بر اینکه قانون پیش فروش مسکن یک قانون بازدارنده و قضایی است و باید در نگارش آن به مسائل اقتصادی نیز توجه شود خاطر نشان کرد: تدوین قانون پیش فروش مسکن با نگاه قهریه صورت گرفته است و متاسفانه در تدوین آن به ۳ ضلع مهم یعنی جنبه فنی، حقوقی و اقتصادی آن در کنار یکدیگر توجهی نشده است.

پورحاجت تصریح کرد: انبوه سازان مسکن با نیت اینکه به کمک اقتصاد کشور بشتابند وارد بخش تولید در دوره ثبات اقتصادی می‌شود، اما امروز تورم ۱۰۰ درصدی بر آنها تحمیل شده است. سوال ما این است که حالا با این شرایط تکلیف بخش خصوصی چه خواهد بود؟

به نظر می رسد اگر به دنبال کمک به بخش مسکن و رونق این بخش هم در بخش تقاضا و هم در بخش عرضه هستیم باید قوه مقننه و مجریه تمام موانع بخش تولید را از پیش روی تولیدکنندگان بردارند. حال که قانون پیش فروش ساختمان بعد از گذشت سال ها به نفع خریدار و به نفع تولیدکننده عمل نکرده و کمکی به خریداران مسکن نمی کند، اصلاح قانون مزبور از ضروریات اقدام مجلس شورای اسلامی و کمیسیون مربوطه است.