تمدید اضطراری در بازار اجاره؛ بهار به کام مستاجران بود؟

بررسی‌ها از آغاز وضعیت تابستانی بازار اجاره مسکن نشان می‌دهد بخشی از اجاره‌نامه‌های در آستانه سررسید با «توافق موقت» طرفین، در حال تمدید چند هفته‌ای است. این تمدید اضطراری در سازگاری با شرایط نااطمینانی فعلی، فرصت تصمیم‌گیری کافی را برای صاحب‌خانه‌ها و اجاره‌نشین‌ها، هر دو فراهم آورده است.

کاهش معنادار مراجعه متقاضیان به بازار مسکن، حتی برای اجاره، در هفته‌های گذشته انعکاسی از همین توافق موقت است. در حال حاضر و با استناد به نرخ رشد ۳۷درصدی شاخص هزینه اجاره در بهار، اگرچه سرعت رشد اجاره‌بها نسبت به سال گذشته کمتر شده، اما مبالغ اجاره همچنان از توان پرداخت اکثریت مستاجرها خارج است. بر این اساس، کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند، ترکیب رهن و اجاره در معاملات تابستان به سمت «پول‌پیش بیشتر، اجاره ماهانه کمتر» تغییر کند. 

سرعت رشد اجاره‌بهای مسکن کشور در بهار امسال نسبت به بهار سال قبل اندکی کاهش یافت؛ با این وجود همچنان مستاجران با تورمی بالاتر از میانگین تاریخی و نرخ‌های متعارف در این بازار مواجه هستند. درحالی که داده‌های مرکز آمار ایران از فروکش تورم اجاره در کشور خبر داد، شاخص اجاره‌بهای دنیای اقتصاد از نبض بازار تهران نیز عقبگرد در سرعت رشد تورم اجاره‌بها در بهار امسال را تایید می‌کند.

فروکش تورم اجاره در بهار می‌توانست خبری خوش برای مستاجران در آستانه فصل تابستان به‌عنوان زمان اوج‌گیری جابه‌جایی‌ها باشد؛ با این وجود حمله ۱۲روزه رژیم صهیونیستی به کشور بازار اجاره و جابه‌جایی‌ها را به خصوص در تهران و شهرهای حاشیه آن دستخوش تغییراتی کرد، بررسی‌های میدانی از تمدید اضطراری قراردادهای اجاره برای تیر و مرداد حکایت دارد.

با وجود این، آینده این بازار می‌تواند متاثر از عواملی نظیر کاهش سطح تقاضا برای خانه در شهر تهران، نوسان بازارهای موازی و زمان حصول آرامش کامل سیاسی در کشور متفاوت باشد. 

بهار به کام مستاجران بود؟ 

متوسط نرخ اجاره‌بها در کشور در بهار امسال نسبت به دوره مشابه در سال قبل افزایش ۳۷ درصدی را در آمارهای رسمی به ثبت رساند. این در حالی است که بهار سال ۱۴۰۳، اجاره‌بها در کشور ۴۲ درصد نسبت به مدت مشابه در سال قبل از آن، جهش کرد.

به این ترتیب باید اذعان کرد که از شتاب رشد تورم اجاره‌بها در بهار امسال کاسته شده است. کارشناسان یکی از عوامل اصلی فروکش سرعت رشد تورم اجاره‌بها در کشور را در این فصل افزایش‌های متوالی در نرخ اجاره‌بها و ناتوانی مستاجران برای پرداخت بیشتر می‌دانند؛ در عین حال تاکید دارند که ثبت تورم ۳۷درصدی برای اجاره‌بها در این فصل، در حالی که متوسط تاریخی تورم در این بخش ۲۰درصد است، نشان از التهاب جدی در این بخش دارد. 

اثرجنگ بر مسکن به تهران محدود شد

بررسی‌های میدانی از بازار اجاره در تهران، شهرهای حومه، و سایر شهرهای کشور از واگرایی رفتاری در بازار حکایت دارد؛ در حالی که حمله ۱۲ روزه صهیونیست‌ها به کشور تا حدی رفتار موجران و مستاجران در تهران و شهرهای حومه را تغییر داده، اما به نظر می‌رسد که بازار اجاره در اغلب دیگر شهرهای کشور عمدتا به روال سابق است.

گفت‌وگو با مشاوران املاک در شهر تهران، شهرهای حومه تهران، تبریز و اصفهان به‌عنوان شهرهایی که تجربه حمله هوایی را طی ۱۲روز جنگ داشتند نشان از آن دارد که بازار اجاره مسکن در سایر شهرهای کشور چندان تحت‌الشعاع جنگ و تبعات آن قرار نگرفته است. این درحالی است که اثر جنگ بر بازار اجاره مسکن در شهر تهران و شهرهای حومه قابل رصد است. 

بررسی‌ها نشان می‌دهد که جنگ ۱۲ روزه باعث شده تا بسیاری از موجران و مستاجران به تمدید اضطراری قرارداد اجاره تیر و مرداد روی آورند. تمدید اضطراری به معنی تمدید موقت برای بازگشت آرامش به بازار و تصمیم‌گیری در شرایط نرمال برای تمدید سالانه یا اتمام قرارداد قبلی است.

این تمدید اضطراری از سویی به علت مدارای موجران با مستاجران در زمان جنگ و از سوی دیگر به علت واهمه موجران از تخلیه واحدهای مسکونی و نیافتن مستاجر مناسب در این زمان رخ داده است.

زمان کوتاهی از پایان جنگ ۱۲روزه می‌گذرد و طبیعتا اظهارنظر در خصوص تبعات جنگ بر بازار اجاره‌بها زود است، اما بررسی میدانی در این زمان نشان از دو رفتار متفاوت در موجرین دارد، در حالی که جنگ باعث شده تا گروهی از موجرین حاضر به ارائه تخفیف و کنار آمدن با مستاجران باشند، گروهی دیگر در افزایش اجاره‌بها به دنبال رصد سایر بازارها بوده و قصد دارند تا نرخ رشد مدنظر خود را از سایر بازارها استخراج کنند. به هر ترتیب در این شرایط کمتر موجر و مستاجری به سقف اعلامی از سوی دولت برای رشد اجاره‌بها توجه دارد و به نظر می‌رسد که اثرگذاری این مصوبه قانونی بر بازار تقریبا به صفر رسیده است. 

نبض اجاره‌بهای تهران چگونه می‌زند؟ 

نبض اجاره‌بهای تهران حاکی از پیشی گرفتن وزن پول‌پیش به اجاره ماهانه در هفته‌های آتی است. بر اساس شاخص اجاره مسکن، میانگین اجاره‌بهای پیشنهادی واحدهای مسکونی در محله‌های منتخب مناطق ۲۲گانه تهران، از خرداد ماه تا ابتدای تیر به سطح ۱۷میلیون و ۸۰۰هزار تومان اجاره ماهانه برای مستاجران و ۶۷۱ میلیون و ۹۰۰هزار تومان پول‌پیش رسیده است.

این ارقام اجاره، میانگین فایل‌هایی است که برای همه واحدهای مسکونی میان متراژ با میانگین ۸۸.۸ مترمربع و عمر بنای ۷.۸ سال مورد سنجش قرار گرفته و به معنای اجاره‌بهای قطعی در بازار اجاره نیست.

با احتساب این سنجش، تحقیقات میدانی نشان می‌دهد، میانگین «اجاره‌بهای پیشنهادی» واحدهای مسکونی در محله‌های منتخب مناطق ۲۲گانه تهران با رقم ۴۳۰هزار تومان اجاره ماهانه در هر مترمربع با احتساب پول‌پیش صفر اجاره داده می‌شود.

بر اساس این شاخص، تغییرات اجاره‌بها در تهران در ابتدای تیر رشد ماهانه ۲درصدی را نسبت به ابتدای خرداد نشان می‌دهد که البته در مقایسه با رشد اجاره‌بهای ماهانه در سال‌های قبل کمتر است و حتی سرعت رشد آن نسبت به ماه گذشته (با رشد ۲.۵درصد) نیز روند کاهشی را نشان می‌دهد. 

اما نکته قابل‌توجه در تغییرات ماهانه اجاره‌بها، رسیدن سرعت رشد اجاره‌بها در کل کشور به سرعت رشد اجاره‌بهای پایتخت است. در حالی که سرعت رشد اجاره‌بهای کل کشور در ماه گذشته ۴.۵درصد بود اما تا ابتدای تیر با کاهش سرعت رشد به ۲درصد رسید.

بررسی بازار اجاره‌بها تا ابتدای تیر که تحت‌تاثیر حملات نظامی رژیم صهیونیستی به ایران قرار گرفت، در چشم‌انداز خود از روند یک‌ماهه بازار اجاره نشان می‌دهد، با توجه به شرایط اقتصادی فعلی که پس از جنگ ۱۲روزه به وجود آمده سخت‌تر شده و همچنین مشکلاتی که عمده افراد در نقل و انتقال پول در سیستم بانکی در طی دوران جنگ با آن مواجه شده‌اند، پیش‌بینی‌ها حاکی از تحول اجاره‌بها در ماه آتی در رابطه با اجاره‌نامه‌های جدید است.

پیش‌بینی‌ها از روند یک‌ماهه بازار اجاره نشان می‌دهد در هفته‌های آتی، وزن پول‌پیش از اجاره ماهانه پیشی بگیرد. و به طور کل، در ماه‌های آینده، وزن رهن نسبت به اجاره ماهانه در ترکیب کلی اجاره‌بها، افزایش پیدا کند که البته این تصمیم از سمت صاحب‌خانه‌ها محتمل است.

علت این تغییر رفتار به نااطمینانی‌ها از نقل و انتقالات پول در سیستم بانکی برمی‌گردد که ریسک افزایش اجاره ماهانه را برای موجران کاهش داده و در مقابل احتمال افزایش پول پیش بیشتر می‌شود. همچنین تحقیقات انجام شده از بازار اجاره به روایت واسطه‌های ملکی حاکی از «تمدید قراردادها در آستانه سررسید» است که این فرصت موجران به مستاجران برای تمدید موقت قرارداد تحت‌تاثیر شرایطی است که بعد از جنگ برای مستاجران به‌وجود آمده است. همین امر باعث شده تا براساس تصمیم نهایی دو طرف قرارداد اجاره‌نامه، مهلت چند هفته‌ای تا چند ماهه به مستاجران از سوی موجران داده شود. 

خروج اتباع، خانه‌های سیروس را ارزان نکرد

خبرنگار ما در نیمه خرداد ماه بازدیدی میدانی از محله سیروس تهران داشت و با مشاوران املاک این منطقه و افرادی که هنوز برای یافتن خانه به سراغ مشاوران املاک محلی می‌آیند صحبت کرد. گفته‌ها از آن حکایت داشت که در بهار امسال اجاره خانه در این محله ۲۰ تا ۳۰درصد افزایش یافته است؛ اگرچه متوسط رقم اعلامی برای افزایش اجاره‌بها در این منطقه متناسب با نرخ اعلامی از سوی دولت است؛ اما به گفته یکی از مشاوران املاک این نرخ برای این محله بسیار بالا بوده و با توجه به وضعیت درآمدی ساکنان، بسیاری از مردم از پس افزایش متوسط ۲۵ درصدی نیز برنمی‌آیند.

وی ادامه داد: محلاتی نظیر سیروس و دروازه غار در زمره ارزان‌ترین محلات شهر تهران به لحاظ قیمت خرید و فروش و اجاره‌بهاست. البته این محلات با معضلات متعدد اجتماعی روبه‌رو هستند، با این وجود ساکنان بومی و قدیمی و کارگرانی که در همین حوالی مشغول به کار هستند، زندگی در این منطقه را به مهاجرت به حاشیه شهر ترجیح می‌دهند. با وجود این مستاجرانی که از پس رشد نرخ اجاره‌بها در این منطقه برنمی‌آیند و مستاجران خانه‌اولی به دلیل عدم‌امکان تامین مبلغ ودیعه عمدتا رهسپار شهرهای قدیمی حاشیه جنوبی تهران می‌شوند. 

یکی از مشاوران املاک از خروج اتباع افغانستانی از منطقه سیروس طی ماه‌های اخیر خبر می‌دهد و اضافه می‌کند: در این منطقه خانه‌های قدیمی و فرسوده‌ای وجود دارد که به دلیل عدم‌صرفه اقتصادی، صاحب‌خانه فعلا تمایلی به ساخت‌وساز آن ندارد؛ در سال‌های اخیر چند خانواده افغانستانی به شکل اشتراکی این خانه‌ها را اجاره می‌کردند؛ اما با توجه به موج اخراج افغانستانی‌ها از کشور طی ماه‌های گذشته، بسیاری از خانواده‌ها خانه‌ها را تخلیه کرده و به کشورشان بازگشته‌اند.

به این ترتیب در این منطقه تعداد زیادی خانه خالی شده و بدون مستاجر است؛ اما از آنجا که موجران حاضر به کاهش نرخ پیشنهادی اجاره‌بها نیستند، این خانه‌ها بدون مستاجر و خالی مانده است. 

در عین حال برخی افراد نیز خانه‌های خالی خود را به بازاریان به عنوان انبار اجاره می‌دهند؛ اجاره خانه‌های قدیمی سیروس به عنوان انبار بازار تهران به دلیل نزدیکی از سال‌های قبل رواج داشته است؛ اگرچه این موضوع چالش‌های متعددی را برای ساکنان فراهم می‌کند، اما نرخ‌های اجاره پیشنهادی به مراتب بالاتر از سوی بازاری‌ها باعث می‌شود تا صاحب‌خانه‌ها تمایل به اجاره ملک خود به عنوان انبار را داشته باشند.

به هر ترتیب به‌نظر می‌رسد که کاهش تقاضا تا به این جای کار نتوانسته اثر محسوسی بر بازار اجاره بگذارد؛ چرا که موجرها حداقل نرخ پیشنهادی برای اجاره‌بها را بر اساس تورم عمومی تنظیم می‌کنند، در واقع افزایش عرضه مسکن بدون کنترل تورم عمومی نمی‌تواند تمامی چالش‌ها را در بخش مسکن اجاره‌ای رفع کند.