آدرس غلط برای بازار ملک؛ آیا واقعا مشاورین املاک مقصرند؟

در فضای تورم بویژه در مسکن، اولین انگشت‌های اتهام همواره به سمت این صنف نشانه رفته است. اما آیا واقعا این حرفه در ایران باعث به هم ریختگی در قیمت و کمیابی آن است.

در طول سال‌های گذشته که موضوع کنترل تورم بیشتر از پیش مطرح بوده، حذف واسطه‌ها به عنوان راهکاری برای کنترل قیمت مورد توجه بوده است. بویژه در مسکن که به دلیل عدم وجود شاخص‌های قابل اتکا در قیمت‌گذاری، هر قیمتی می‌تواند توجیه‌پذیر باشد اما آیا آدرس‌های فعلی در خصوص به حاشیه راندن مشاورین املاک، درست است؟

یکی از مهمترین دلایلی که باعث شده این احساس شکل گیرد که دیگر نیازی به مشاورین نیست،‌ تکیه بر پلتفرم‌هایی است که افراد غیرحرفه‌ای مانند مالکان می‌توانند بدون حضور واسطه، املاک خود را آگهی کنند. اما سوال اصلی اینجاست که با چه نرخی؟ و یا تمام آنچه باید بگویند را خواهند گفت؟

مشاورین املاک هر چند مانند هر بنگاه اقتصادی دیگری به دنبال حداکثرسازی سود خود است، اما تفاوتی اساسی با مالکین اصلی دارند. آنها به دلیل هزینه‌های جاری خود مانند اجاره مغازه، حقوق، هزینه‌های زندگی و ... بخشی هستند که همواره به دنبال رونق بازار و جریان داشتن معاملات‌اند در صورتی که مالکان از شغل دیگری درآمد دارند و رکود بازار، تاثیری بر روند زندگی آن‌ها ندارد.

بنابراین در همین نگاه می‌توان متوجه شد که مشاورین قطعا قیمت‌های معقول‌تری را باید ارایه دهند تا معامله انجام شود و مالکین می‌توانند قیمت‌گذاری انجام دهند که نامعقول و در انتظار معامله قرار گیرد.

از سوی دیگر یک مالک که در این حرفه‌ قرار ندارد چگونه می‌تواند قیمت‌گذاری کند؟ در حال حاضر مالکان با توجه به قیمت سایر مالکان این فرآیند را انجام می‌دهند و این چرخه‌ای معیوب است. چرا که عجله‌ای برای رونق بازار نیست، هر مالک در طول مسیر می‌تواند بارها قیمت خود را از روی سایر مالکان اصلاح کرده بدون آنکه متوجه باشد آیا قیمت می‌تواند به معامله منجر شود یا خیر.

همچنین هر مالک، به دلیل آنکه ذینع اساسی است و همان ملک را صرفا در اختیار دارد و بزرگترین سرمایه‌اش محسوب می‌شود، از معایب ملک خود صرف نظر کرده و بر روی محاسن آن، تاکیدی اغراق گونه می‌کند.

حال آنکه یک مشاور املاک به دلیل تنوع زیاد، به هر ملک صرفا به اندازه خودش بها داده و معایب و مزایا را با تبدیل به نرخ مرغوبیت، برای مشتری شرح می‌دهد. مهمترین دلیل آنکه مشاورین بویژه حرفه‌ای‌ها نمی‌توانند معایب را پنهان کنند، تجربه‌ خرید در بازه طولانی مدت برای مشتریانشان است. مثلا کسی که در یک منطقه ساکن است ممکن است بیش از یک دهه سکونت را تجربه کند و بنابراین یک بیلبورد مثبت یا منفی برای مشاور محسوب می‌شود. همچنین مشاورین اغلب از توصیه مشتریان قبلی، معاملات اصلی خود را تجربه می‌کنند.

اما یک مالک با فروش ملک خود، حضور را به پایان رسانده و احتمالا هرگز دو طرف، پاسخگوی یکدیگر نخواهند بود.

بسیار عجیب است که این نکته بسیار ساده در تعاریفی که از صنف مشاورین املاک می‌شود، نادیده گرفته شده و مالکان و بسترهایی که خود مسبب افزایش بی‌رویه قیمت هستند، انگشت اتهام را صرفا به سمت آنها می‌گیرند. دقیقا به سمت کسانی که از عدم معاملات روزانه، در حال ضرر هستند.

هرچند برخی مشاورین بی‌تجربه و یا سودجود مانند هر بخش دیگری می‌توانند با تخطی از قواعد و قوانین، تاثیراتی منفی داشته باشند اما حضور مشاورین حرفه‌ای و افزایش دامنه فعالیت آن‌ها می‌توانست، آرامش و رونق را به بازار بازگرداند.

علیرضا حاتمی مدیرعامل پلتفرم «ملاک» می‌گوید: بهتر بود در طول سال‌های گذشته،‌ مسیری برای طبقه‌بندی مشاورین در نظر گرفته می‌شد که عموم مردم بدانند با چه سطحی از حرفه‌ای بودن روبرو هستند. برخی مشاوران به دلیل شغل دوم بودن و یا تازه‌کار بودن، مسیری بسیار متفاوت از مشاورینی که حرفه‌ای در این صنف فعالیت می‌کنند، طی می‌کنند.

حاتمی معتقد است برای بازگرداندن رونق به بازار، مشاورین حرفه‌ای باید حضور جدی‌تر داشته باشند. چرا که آن‌ها به عنوان کلیدی‌ترین نقطه یعنی فروش می‌توانند تمام اکوسیستم را متوقف یا به حرکت درآورند. صنعت ساختمان با بیش از صد صنعت وابسته، در نقطه پایانی خود نیازمند چنین مشاورانی است.

بنابراین می‌توان گفت در این مسیر، آدرس‌های غلطی در حال داده شدن است. با حذف منبع دانش منطقه‌ای در قالب سپردن به دفاتر دولتی، پلتفرم‌های دولتی، پلتفرم‌های آگهی عمومی و ... به نظر نمی‌رسد قرار باشد، موج‌های آشفته این بازار، به سامان برسد. /پایان