راز بی میلی بانک ها به پرداخت وام مسکن
سهم مسکن حمایتی از میزان وامهای پرداخته شده از سال ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۴ تقریبا ۱۷۰ همت بوده است.
طبق یک آمار رسمی تا اواخر بهار امسال، درحالیکه ساخت ۷۰۰ هزار واحدمسکونی طرح «مسکنملی» در کشور شروع شده و کار احداث ۵۸۰ هزار واحد از آنها به مرحله «بعد از فونداسیون» رسیده، اما تعداد قراردادهای مشارکتمدنی که بانکها با سازندگان این پروژهها منعقد کردند، فقط ۵۳۰ هزار واحد مسکونی بوده است.
این یعنی، از هر ۴واحد مسکونی که در «مسکنملی» احداث میشود، تامین مالی تولید یک واحد مسکونی بدون دسترسی به وام ساخت صورت میگیرد؛ روی دوش سازنده و جیب متقاضی.
آمارهای تکمیلی نیز حکایت از آن دارد که تعداد قابلتوجهی پروژه ساخت مسکنحمایتی از مرحله ۸۰درصد پیشرفت فیزیکی عبور کرده اما هنوز قرارداد پرداخت تسهیلات بانکی برای آنها امضا نشده است. تاخیر و نپرداختن به موقع «تسهیلات ساخت مسکن»، با توجه به «روند فزاینده تورم مصالحساختمانی»، پروژههای حمایتی را «مشمول قیمت تمامشده بیشتر از رقم توافقشده با سازندهها و متقاضیان» میکند.
بانکها دستکم به یک علت اصلی، تقریبا هیچ تمایلی به تامین مالی مسکنحمایتی و پروژههایی از نوع مسکنملی ندارند و پرداخت این مدل تسهیلات را سبب «ناترازتر شدن منابع و مصارف» خود ارزیابی میکنند.
نرخ سود وام مسکنملی ۱۸درصد است و دوره بازپرداخت آن با احتساب دوره مشارکتمدنی (ساخت) ۳ ساله، در کل، ۲۰ ساله است.این در حالی است که نرخ سود اسمی سایر تسهیلات بانکی ۲۳درصد و در عمده مواقع، بیش از این است و در عین حال، بانکها تسهیلات «سرمایه در گردش» مورد نیاز بنگاهها را در حالتهای بازپرداخت ۶ ماه تا حداکثر یکسال پرداخت میکنند.
بانکها حتی در موضوع وام ساخت مسکن، به پروژههای بخشخصوصی، غیر از مسکنحمایتی، تسهیلات را به صورت مشارکتمدتی ۱۸ماهه و بازپرداخت در کل ۱۰ تا ۱۲ سال در مرحله فروشاقساطی، ارائه میکنند.
به این ترتیب، در شرایطی که «قیمت تمامشده منابع برای پرداخت اعتبار» بالای ۵۰ درصد برآورد میشود، «توقف طولانیمدت منابع پرداختشده در مسیر بازپرداخت»، از نگاه بانکها باعث زیاندهتر شدن آنها میشود. بانکها در چندراهی «تسهیلات تکلیفی»، حتی پرداخت وام ودیعه را به مسکنملی ترجیح میدهند؛ چون طول دوره بازپرداخت این تسهیلات ۵ساله است.
استدلال بانکها درباره «عواقب تندادن به تسهیلات تکلیفی بسیار بلندمدت با نرخ سود پایینتر از نرخ مصوب بانک مرکزی برای پروژههای مسکنحمایتی» موجب شده سهم مسکنحمایتی از کل تسهیلات پرداختی همه بانکها طی ۵سال گذشته به ۰.۵درصد خلاصه شود. از سال۹۹ تا پایان ۱۴۰۴، چیزی حدود ۱۷۰ همت تسهیلات ساخت مسکنحمایتی پرداخت شده است، اما در همین مدت کل تسهیلاتی که همه بانکها به بخشهای مختلف اقتصادی از جمله بخش مسکن ارائه کردهاند، ۳۲هزار همت بوده است.
پارادوکس «وام مسکن» چگونه برطرف میشود؟
بخش مسکن و ساختمان با یک پارادوکس بانکی مواجه است؛ مبلغ وام خرید و وام ساخت بسیار پایین است؛ اما افزایش آن با خطر «اقساط ماهانه خارج از استطاعت پرداخت وامگیرندهها» روبهرو است. از طرف دیگر، در پروژههای ساخت مسکنحمایتی، هزینه این تسهیلات برای بانکها صرفه اقتصادی ندارد؛ ضمن آنکه ارزش واقعی این تسهیلات در مقایسه با «قیمت تمامشده ساخت مسکن» کمتر از ۴۰درصد برآورد میشود. این در حالی است که در طرح مسکنمهر که دهه۸۰ به اجرا گذاشته شد، قدرت پوششی وام ساخت در آن زمان حدود ۸۲درصد قیمت تمامشده واحدها بود.
این پارادوکس از نگاه کارشناسان اقتصادی، فقط و فقط در یک صورت قابل حل است؛ دستیابی به رشد اقتصادی سالانه ۵درصد به صورت پایدار طی ۱۰سال توام با کاهش یا حذف ریسکهای اقتصادی و غیراقتصادی تورمساز.
بانک های ایران هیچ خاصیتی برای مردم ندارند جز اینکه کارمندانشان مشغول کار هستند و حقوق می گیرند.