نرخ گذاری در بازار اجاره جواب میدهد؟
سیاست تمدید خودکار قراردادهای اجاره با نرخ مجاز ۲۵ درصد، امسال در شرایطی برای هفتمین سال متوالی اجرا شد که این برنامه در سالهای گذشته با چالشهایی همراه بود اما مسئولان و برخی کارشناسان معتقدند در ثبات بازار اجاره اثرگذار است.
از سال ۱۳۹۹ همزمان با اپیدمی ویروس کرونا سیاست تمدید خودکار قراردادهای اجاره با نرخ مجاز افزایش ۲۵ درصد اجرا شد؛ برنامهای که طی سالهای بعد از آن ادامه یافت. خرداد امسال نیز در پی وقوع جنگ تحمیلی ۴۰ روزه بر مبنای اختیاری که به شوراهای مسکن استانها سپرده شده بود استانهای مختلف بر مبنای شرایط منطقهای، نرخ مجاز افزایش اجاره بهای واحدهای مسکونی را اعلام کردند که در استان تهران این عدد ۲۷ درصد اعلام شد. در سایر استانها نیز اعداد و ارقام متفاوت بود که در مواقعی به ۳۰ درصد میرسید.
یکم تیرماه اما فرزانه صادق ـ وزیر راه و شهرسازی ـ از تصویب تمدید خودکار قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۵ توسط سران قوا خبر داد و گفت: بر اساس این مصوبه قراردادهای اجاره، در صورت تمایل مستأجر، در سال ۱۴۰۵ به مدت یک سال و به صورت خودکار تمدید خواهد شد، همچنین سقف افزایش اجارهبها در این مصوبه در کل کشور ۲۵ درصد اعلام شده است.
قراردادها باید در یکی از دو سامانه «خودنویس» که در اختیار عموم قرار دارد یا سامانه «کاتب» که در اختیار مشاوران املاک است ثبت شود. در مصوبه سران قوا تأکید شده که مراجع قضایی باید از صدور دستور تخلیه به جهت انقضای مدت اجاره به درخواست موجر خودداری کنند. البته این مصوبه صرفا مربوط به املاک مسکونی است و قراردادهای تجاری و اداری را شامل نمیشود.
مصوباتی هم که استانداریها بنا به شرایط محلی اعلام کرده بودند برای واحدهای مسکونی جدیدی که به مستاجر جدید اجاره داده میشود، مبنای عمل قرار میگیرد.
بررسیهای میدانی اما نشان میدهد که برخی موجران قانون را دور میزنند. به طور مثال فارغ از قرارداد ثبت شده در سامانه خودنویس، قرارداد جدیدی را با مستاجر به صورت دستنویس منعقد میکنند. البته در سامانه نیز محدودیتی برای تنظیم قرارداد بالاتر از سقف افزایش ۲۵ درصد تعیین نشده و اگر مستاجر مخالفتی با رقم مدنظر صاحبخانه نداشته باشد حتی در صورت شکایت مستاجر در سالهای بعد، قاضی با استناد به قواعد آمره توافق طرفین را نافذ و معتبر میداند.
یکی دیگر از مسائل بحثبرانگیز درخصوص تمدید خودکار قراردادهای اجاره استثنائات چهارگانهای است که به موجران امکان عدم تمدید قرارداد را میدهد. مواردی مانند نیاز شخصی موجر، تخریب و نوسازی، انتقال قانونی ملک یا سایر موارد مقرر در قانون، دامنه حمایت از مستأجر را محدود کرده و در عمل میتواند امکان استفاده از استثنائات قانونی را فراهم کند؛ موضوعی که برخی کارشناسان آن را از عوامل کاهش اثربخشی مصوبه میدانند.
برخی کارشناسان با این استدلال که بازار اجاره نباید به حال خود رها شود از نرخگذاری برای این بازار حمایت میکنند.
تورج سرباز ـ عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک ـ در اینباره گفت: سقف مجاز ۲۵ درصد در افزایش رقم قراردادهای اجاره مسکن باید رعایت شود و در صورت عدم رعایت، دستگاه قضایی با شکایت مستاجر میتواند ورود کند و برخورد قضایی با موجر صورت دهد. قضات نیز بجز شروط و موارد استثنا که در قانون ذکر شده نباید حکم تخلیه صادر کنند.
وی افزود: در سامانه تمدید قرارداد، محدودیتی به لحاظ افزایش رقم وجود ندارد. یعنی موجر و مستاجر میتوانند با توافق و اختیار خود رقمهای متفاوتی نسبت به سقف مصوب، اعمال کنند.
سرباز در عین حال با بیان اینکه شروط چهارگانه که منجر به فسخ قرارداد اجاره میشود راه را برای دو زدن قانون توسط موجران فراهم می کند گفت: این شروط شامل تخریب و نوسازی ملک، انتقال قانونی به فرد دیگر، نیاز شخصی موجر یا افراد تحت تکفل وی و عمل نکردن مستاجر به تعهدات خود مثل اجاره بها شارژ و غیره است. به نظرم این موارد، مصوبه تمدید قراردادهای اجاره را در عمل، ضعیف کرده و باید این موارد از قانون مذکور حذف شود.
برخی دیگر از کارشناسان اما معتقدند که بازار اجاره به تاسی از تورم عمومی که به موجران تحمیل میشود رشد میکند و قیمتگذاری برای این حوزه کارساز نخواهد بود. آن هم در شرایطی که دست دولت برای تنظیمگری از طریق واحدهای استیجاری تقریبا خالی است. دولتها در ادوار گذشته برنامهی خاصی برای ساخت واحدهای مسکونی اجارهای نداشتند تا اینکه از سال گذشته وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که تملک ۱۰ هزار واحد مسکونی برای واگذاری به مستاجران را در دستور کار قرار داده است.
بیتالله ستاریان ـ کارشناس بازار مسکن ـ با اشاره به روند افزایشی قیمت اجاره گفت: با وجود تعیین سقف مجاز ۲۵ درصد برای قراردادهای تمدید، اجاره بها به شدت افزایش پیدا کرده است. از سال ۱۳۹۹ تا کنون این سقف ۲۵ درصد اعلام شده اما نرخ رشد اجاره بها بالای ۵۰ درصد بوده است.
وی افزود: با پولهای رهن فعلی آپارتمان، دو سه سال قبل میشد آن واحد را خریداری کرد. همه این مسائل به عدم تولید در بخش مسکن و تورمی که در اقتصاد با آن مواجهیم برمیگردد. اگر موضوع فقط مصالح ساختمانی بود قابل تحمل بود اما کمبود و کسری مسکن فشار مضاعفی میآورد.
به گفته ستاریان، وقتی شما در اقتصاد مسکن با تورم، کمبود ساخت و ساز و فشار تقاضا مواجه هستید نمیتوانید صرفا با بخشنامه و دستورالعمل، اوضاع را مدیریت کنید. دولت باید کار ریشهای در این زمینه انجام دهد. یعنی ابتدا تورم را کنترل کند، تولید مسکن را بالا ببرد، واحدهای اجارهای دولتی بسازد و سپس سیاست کنترلگری را اجرا کند. الان دولت برنامه را از آخر شروع کرده است.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در حال حاضر در شهر تهران میانگین قیمت مسکن به حدود ۲۴۰ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده و در بعضی مناطق تهران متری یک میلیارد تومان شده است. اگر این را چند سال پیش میگفتیم به ما می خندیدند اما دیدیم که این اتفاق افتاد و ممکن است در سالهای آینده هم بیفتد؛ لذا باید برنامهریزی مناسبی داشته باشیم. بخش مسکن در ید بخش خصوصی است در حالی که اقتصاد و قوانین در دست دولت قرار دارد و برای اقتصاد دولتی تنظیم شده است.
ستاریان با بیان اینکه ما باید یک آزادسازی کامل در اقتصاد انجام دهیم گفت: شرکتها و ارگانهای وابسته به دولت یکی از مشکلات اساسی اقتصاد ایران هستند. همه ابزارهای مالی و امکانات در اختیار آنها است و بخش خصوصی نمیتواند از این امکانات استفاده کند؛ زیرا طراحی که برای استفاده ابزارهای مالی به وجود آمده فقط برای بخش دولتی ایجاد شده است.
بر اساس این گزارش، مصوبه تمدید خودکار قراردادهای اجاره با نرخ ۲۵ درصد از منظر حقوق مدنی نیز محل بحث است. بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی تا زمانی که مخالف قوانین آمره نباشند نافذ و معتبر هستند. از همین رو، این پرسش مطرح میشود که آیا سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها از قواعد آمره محسوب میشود یا خیر. پاسخ به این سؤال، آثار حقوقی مهمی به دنبال دارد؛ زیرا اگر دادگاه این مقرره را آمره بداند، توافق برخلاف آن فاقد اعتبار خواهد بود، اما اگر آن را صرفاً یک مقرره حمایتی تلقی کند، ممکن است با استناد به اصل حاکمیت اراده، توافق طرفین را معتبر بشناسد.
همین مسئله نشان میدهد که اجرای یکسان این مصوبه تا حد زیادی به تفسیر محاکم بستگی دارد و در نبود تصریح قانونی یا وحدت رویه، احتمال صدور آرای متفاوت در پروندههای مشابه وجود دارد. در مجموع، اگرچه سیاست تمدید اجباری قراردادهای اجاره با هدف ایجاد ثبات در بازار و حمایت از مستأجران اتخاذ شده است، اما موفقیت آن منوط به رفع ابهامات حقوقی، پیشبینی ضمانت اجراهای مؤثر و ایجاد هماهنگی میان مقررات حمایتی و اصول بنیادین حقوق قراردادها خواهد بود.
در این میان، مشاوران املاک نیز در چارچوب وظایف قانونی خود، با اطلاعرسانی و توصیه به رعایت مقررات، نقش مؤثری در اجرای صحیح مصوبه ایفا میکنند، اما مسئولیت نهایی اجرای قانون و آثار حقوقی قراردادها همچنان بر عهده طرفین قرارداد و مراجع صالح قضایی است.
