پنج باگ بزرگ معاملات مسکن
در بنگاههای املاکی برای ملکهایی که سند رسمی ندارند، مبایعهنامه تنظیم میکنند که از نظر قانون اعتبار ندارد.
متعاملین مسکن در مواجهه با قانونی که خرداد پارسال برای «نحوه تنظیم قراردادهای خرید و فروش آپارتمان» ابلاغ شد، دچار سردرگمی ناشی از «باگهای مسیر جدید ثبت معاملات» شدهاند.
از نظر قانون، مبایعهنامه از اعتبار ساقط شده، اما نواقص همین قانون، «سند عادی» را همچنان پای ثابت میز معاملات نگه داشته است.
این قیود سهگانه در قانون، که از سال گذشته تاکنون در بازار معاملات مسکن برقرار بوده، به خاطر «ناسازگاری با شرایط واقعی بازار»، عملا ابهامات خریداران و فروشندهها را بیشتر از قبل کرده است. اولین باگ در مسیر اجرای این قانون که ابهام بزرگی برای بخشی از خانوارها و متعاملین مسکن درست کرده، «سکوت مجریان قانون در برابر مبایعهنامه» است.
بااینحال، به دلیل آنکه بخش قابلتوجهی از املاک مسکونی در تهران و خیلی بیشتر از آن، در سایر شهرهای کشور، فاقد «سند رسمی» هستند، فروشندهها و خریداران این واحدها درحالحاضر بدون آنکه «مشمول شرایط امن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» شوند، مجبور هستند شیوه سنتی و ریسکدار «معامله ملکی با سند عادی» را طی کنند.
درحالحاضر برای آن دسته از خریداران و فروشندههای آپارتمان که ملک مربوطه سند رسمی ندارد، مبایعهنامه تنظیم میکنند. به این ترتیب، از نظر قانون، «مبایعهنامه» اعتبار ندارد اما از نظر بازار، بهخاطر باگ قانونی، «مبایعهنامه» همچنان دارای اعتبار است.
باگ دوم از همین جا شکل گرفته است؛ مشاوران املاک طبق ماده 3 این قانون مکلفاند فقط «پیشنویس» قرارداد در سامانه ثبت اسناد برای خریدار و فروشنده تنظیم کنند و طبق ماده 11 نمیتوانند «سند عادی» یا همان مبایعهنامه تنظیم کنند و اگر بکنند مشمول جرایم و ابطال پروانه خواهند شد. اما بهخاطر همان باگ اول، آنها نیز مجبور به تنظیم «سند عادی» هستند.
باگ سوم به بلاتکلیفی مالکان املاک بدون سند رسمی برمیگردد که سامانه مختص آنها هنوز راه نیفتاده است. مدتهاست پیامکهایی مبنی بر «ضربالاجل مراجعه به سامانه ثبت اسناد برای طرح ادعای مالکیت مربوط به مالکان دارای املاک فاقد سند رسمی» به افراد در شهرهای مختلف ارسال میشود اما گفتوگو با تعدادی از وکلای حقوقی و سردفتران مشخص کرد هنوز آن سامانه شکل نگرفته است.
باگ چهارم نیز به «پورسانت دلالان» مربوط است.تحقیقات میدانی از بازار معاملات مسکن نشان میدهد برخی دلالها همان فرمول رایج بازاری 0.5درصد از هر یک از طرفین و حتی برخی اخیرا یک درصد از هر طرف را اعمال میکنند.
اما باگ پنجم «نحوه پرداخت بهای خرید و دریافت کلید» است. در هیچکجای این قانون، شکل پرداخت بهای معامله ملکی به فروشنده و دریافت کلید توسط خریدار، از بابت «محل رد و بدل کردن پول و کلید» و «زمان این بده و بستان»، تعریف، تبیین و مشخص نشده است.
این سکوت و مشخص نکردن مسیر قانونی «پرداخت پول و دریافت کلید» باعث شده است اکثریت افراد در بنگاهها مطابق همان روال قبلی، پیش از امضای قرارداد پیشنویس یا مبایعهنامه، بخشی از «ثمن معامله» را با کلید و چک، رد و بدل کنند.
