جهش چهار هزار برابری قیمت مسکن

طی ۲.۵ دهه گذشته، سیاست‌های دولت‌های ایران برای «تأمین مسکن حمایتی» به‌طور یک‌جانبه بر ساخت‌وساز از طریق واگذاری زمین دولتی متمرکز بوده است. این سیاست‌ها با وجود تغییر نام‌ها و قالب‌ها، عملاً در یک نقطه ثابت مانده و به جای توجه به تقاضا و حمایت مستقیم از محرومان، رانت قدرتمندی از زمین‌های دولتی ایجاد کرده که به سود گروه‌های خاص تمام شده است. نتیجه این رویکرد، رشد ۱.۷ برابری جمعیت بدمسکن‌ها در کشور بوده است.

هدف اولیه مسکن حمایتی تأمین سرپناه برای کم‌درآمدها بود، اما افزایش شدید هزینه‌های خرید و اجاره، ناهماهنگی عرضه و تقاضا و سیاست‌های پروژه‌محور و مقطعی باعث شد که فشار مضاعفی بر خانوارهای کم‌برخوردار وارد شود. بسیاری از طرح‌ها نه تنها به حل مشکل کمک نکردند، بلکه مسیر رانت‌جویی و توزیع امتیازات میان گروه‌های غیر‌فقیر را هموار کردند.

کارشناسان در نشست اخیر اقتصاد مسکن تأکید کردند که تمرکز سیاست‌های ایران فقط بر عرضه بوده است، در حالی که تجربه جهانی نشان می‌دهد موفقیت در این حوزه نیازمند ترکیبی از سیاست‌های عرضه، تقاضا و ابزارهای مالی کارآمد است. اتکا به منابع نفتی و مالکیت زمین شاید تا دهه ۸۰ جواب داده باشد، اما با کاهش درآمدهای نفتی و پایان زمین‌های مرغوب شهری، ادامه این سیاست غیرممکن شده است. با این وجود دولت‌ها همچنان بر همان مسیر پیشین حرکت می‌کنند.

تجربه «مسکن مهر» یکی از گسترده‌ترین و پرآسیب‌ترین سیاست‌ها بود که نتوانست سهم قابل توجهی برای کم‌درآمدها ایجاد کند. کارشناسان می‌گویند شرط موفقیت در آینده، ثبات اقتصاد کلان است؛ در حالی که میانگین رشد اقتصادی یک‌درصدی و تورم ۲۲ درصدی چهار دهه گذشته، هرگونه سیاست طرف عرضه را ناکارآمد کرده است. طی همین سال‌ها قیمت مسکن حدود ۴۰۰۰ برابر افزایش یافته و «بورژوازی مستغلات» به‌وجود آمده است.

به گفته فردین یزدانی، سیاست‌های موفق تنها زمانی رخ داده که با شرایط کلان اقتصادی همخوان بوده‌اند. نمونه آن دهه ۷۰ بود که تلاش شد قیمت زمین دولتی به نرخ بازار نزدیک شود. با این حال، سیاست‌های بعدی مثل فروش تراکم در شهرداری‌ها و واگذاری زمین ۹۹ساله، مجدداً رانت بزرگی ایجاد کرد. او معتقد است اکنون مشکل بخش مسکن «زمین» نیست، بلکه وضعیت قفل‌شده‌ای است که نیاز به راه‌حل‌های نوآورانه دارد.

کارشناسان دیگری همچون ابوالفضل مشکینی، به حضور شرکت‌های دولتی در سیاست‌گذاری و اجرای پروژه‌ها انتقاد کردند و آن را تعارض منافع دانستند. او تأکید داشت که مسکن حمایتی ذاتاً سودده نیست و به همین دلیل در دنیا با مشارکت مستقیم دولت‌ها، چه در سطح ملی و چه محلی، به سرانجام می‌رسد. با این حال حتی در مسکن مهر درصد کمی از کم‌درآمدها خانه‌دار شدند.

بهروز ملکی نیز ریشه بسیاری از مشکلات را در سیاست زمین می‌داند؛ سیاستی که از ابتدای انقلاب تاکنون بارها با شکل‌های مختلف تکرار شده است. به باور او، واگذاری زمین با قیمت صفر یا اجاره‌های ۹۹ساله تنها بازتولید رانت دولتی بوده و عملاً به سوداگری دامن زده است.

یکی دیگر از چالش‌ها، بی‌توجهی به ترجیحات اجتماعی است. بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد ترجیح می‌دهند در محله‌های قدیمی و ناکارآمد شهری بمانند تا اینکه به شهرهای جدید نقل مکان کنند؛ چرا که سکونت در این مناطق صرفاً تأمین سرپناه نیست، بلکه نیازمند دسترسی به خدمات و زیست شایسته است. این در حالی است که در بسیاری از شهرهای جدید حتی خدمات اولیه‌ای مانند نانوایی به اندازه کافی وجود ندارد و بسیاری از واحدهای مسکن ملی خالی مانده‌اند.

در مجموع، سیاست‌های مسکن حمایتی در ایران طی چهار دهه اخیر بیشتر به «توزیع رانت» شبیه بوده تا «حمایت از محرومان». ادامه این روند نه تنها بحران مسکن را حل نکرده، بلکه بدمسکنی و مستاجران فقیر را گسترش داده است. کارشناسان معتقدند برای برون‌رفت از این وضعیت، تغییر رویکرد بنیادین، ثبات اقتصاد کلان و تنوع سیاست‌ها در هر دو سمت عرضه و تقاضا ضروری است.