مسکن، موتور اقتصاد را روشن می‌کند؟ / چرخش انتظارات در بازار املاک

در روزهای اخیر، نتایج امیدوارکننده‌ای را در این حوزه به همراه داشت. حجت‌الاسلام والمسلمین حسن روحانی در این جلسه اظهار کرد: بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در بخش مسکن روستایی ۲۰۰ هزار مسکن در سال جاری و ۲۰۰ هزار مسکن سال آینده ایجاد و وزارت راه و شهرسازی نیز امسال و سال آینده در مجموع ۴۰۰ هزار مسکن را ایجاد و ۵۰۰ هزار مسکن نیز تکمیل خواهد کرد.

بخش مسکن دارای رابطه پیشین با ۷۸ بخش اقتصاد و رابطه پسین با ۵۶ بخش اقتصادی با ضریب انتشار ۱.۲ است. یعنی به ازای هر یک اشتغال ۱.۲ اشتغال غیرمستقیم ایجاد شده است. همچنین سهم مسکن و ساختمان در اشتغال مستقیم کشور حدود ۱۲ درصد و تعداد شاغلان این بخش نیز ۳.۱ میلیون نفر هستند. با این حال این بخش از سال ۱۳۹۱ وارد رکود شد و رشد قیمت در سال ۱۳۹۷ نیز رونق معاملات این بخش را در پی نداشت و بازار با رکود تورمی مواجه بود. کارشناسان همواره تاکید می‌کنند که مسکن به عنوان یک حوزه پیشران، توان اثرگذاری بر سایر بخش‌ها را دارد. به همین دلیل دولت مسیر رونق‌دهی به این بخش با لحاظ توان طرف تقاضا را در دستور کار قرار داده است.

با توجه به تجربه مسکن مهر که بعضا بدون توجه به تقاضای واقعی در نقاط دورافتاده اقدام به ساخت و ساز شده بود، دولت‌های تدبیر و امید احیای بافت‌های ناکارآمد را مهم‌ترین سیاست خود قرار داد؛ چرا که در این بافت‌ها زیرساخت‌های شهری وجود دارد و ساکنان اصلی نیز تمایل به سکونت در آن دارند؛ هرچند بنا به گفته معاون عمرانی وزیر کشور هم‌اکنون بافت‌های میانی از ساکنان قدیمی، خالی شده و مهاجران سایر شهرها جای آنها را گرفته‌اند.

حسن روحانی با تأکید بر ضرورت اهتمام بیشتر مسئولان در احیاء بافت‌های فرسوده،گفت: باید تلاش کنیم تا با تکمیل طرح‌های گذشته در زمینه مسکن و ایجاد و بازسازی خانه‌هایی که در مناطق مختلف کشور به واسطه بلایای طبیعی تخریب و یا دچار آسیب شده، مسکن مورد نیاز مردم را تأمین کنیم.

به گفته رییس‌جمهور باید تلاش کنیم تا در ۲ سال باقیمانده از دولت گامی مهم در بخش مسکن به انجام برسانیم که در این راستا دولت باید از سرمایه‌هایی که در اختیار دارد، مانند ارایه خدمات ارزان‌قیمت، تسهیل در ارایه جواز، اعطای زمین و کمک بانک‌ها برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن استفاده کند.

هم‌اکنون زمین و مصالح ساختمانی مهم‌ترین مولفه‌ها در قیمت مسکن هستند که سازندگان چالش‌هایی را در این حوزه پیش رو دارند. به طور مثال قیمت سیمان طی چهار ماه اخیر از کیلویی ۶ تا ۷ هزار تومان به کیلویی ۱۸ هزار تومان افزایش یافته است. در بخش زمین نیز در کلانشهرها رشد سه تا چهار برابری قیمت‌ها را شاهد بوده‌ایم. دولت در نظر دارد با ارایه زمین‌های خود، عرضه مسکن در بافت‌های ناکارآمد را تسریع کند؛ با وجودی که ماده ۶ قانون ساماندهی، دستگاه‌ها را موظف به ارایه زمین‌های مازاد کرده، عمده دستگاه‌های دولتی نسبت به عرضه زمین امتناع می‌کنند. البته شخص رییس جمهور تاکید ویژه ای بر اجرای این موضوع دارد و لیستی از این زمین‌ها نیز استخراج شده و در حال پیگیری است.

محور دوم، اصلاح محدوده و حریم شهرها است در جاهایی که مطالعات نشان می‌دهد که نیاز به توسعه شهری جدید وجود دارد و بخشی از آن ممکن است اراضی بخش خصوصی باشد که با ورود به شهر منجر به توسعه مسکن می‌شود بخش دیگر نیز که اراضی ملی است که تحویل مجموعه وزارت راه و شهرسازی، سازمان ملی زمین و مسکن یا شرکت عمران شهرهای جدید خواهد شد؛ بخشی نیز مربوط به اراضی خود وزارت راه و شهرسازی و زمین هایی است که در حریم شهری قرار دارد که این اراضی به نوعی در اختیار طرح اقدام ملی قرار گرفته است و بخش عمده پروژه‌های آماده اجرا با استفاده از همین ظرفیت خود وزارت راه و شهرسازی تامین می‌شود.

در شهرهای جدید تامین خدمات و زیرساخت‌ها باید مقدم بر تولید و عرضه مسکن باشد

بخش دوم برنامه اقدام ملی تولید و عرضه مسکن مربوط به عرضه ۲۰۰ هزار واحد تا سال ۱۴۰۰ در مجموعه شهرهای جدید است. عمده جامعه مخاطب شهرهای جدید اقشار متوسط و کم درآمد اجتماعی هستند. شهرهای جدید در مناطق کلان‌شهری واقع شده‌اند و بنابراین می‌توانند به بازار مسکن در این مناطق کمک و ظرفیت جدیدی ایجاد کنند. به علت در اختیار بودن زمین نسبتا ارزان‌قیمت، انعطاف نسبتا بالاتری برای عرضه مسکن در این شهرها وجود دارد؛ در عین حال تامین زیرساخت‌ها و خدمات روبنایی موضوع جدی این حوزه است و بحثی نیز در جلسه با رئیس‌‍جمهور در این خصوص انجام شد که هماهنگی میان دستگاه‌ها برای آماده‌سازی، مقدمه‌سازی و تامین خدمات و زیرساخت‌ها مقدم بر تولید و عرضه مسکن باشد.

برای رونق‌بخشی به بازار مسکن سهم این بازار از تسهیلات بانک‌ها باید به ۲۰ درصد افزایش پیدا کند

در بخش بنیاد مسکن و حوزه مجموعه شهرهای جدید، موضوع اصلی مربوط به تامین تسهیلات با نرخ‌های معمول است و بحثی که در جلسه با رئیس‌جمهور صورت گرفت این بود که در سال‌های اخیر سهم مسکن از کل تسهیلات اعطایی بانک‌ها روند مناسبی نداشته است و بحثی که صورت گرفت این بود که این نرخ باید به حدود ۲۰ درصد برسد یعنی ۲۰ درصد تسهیلات بانکی به حوزه مسکن تعلق بگیرد که پشتیبان مالی برای طرح اقدام ملی و نیز سرمایه گذاری بخش خصوصی در حوزه مسکن باشد.

یکی از نکاتی که در جلسه دست اندرکاران حوزه مسکن با رییس جمهور تحلیل شد و بخشی از کاهش عرضه واحدهای مسکونی در سالهای اخیر به آن مرتبط بود، بحث مربوط به تزریق تسهیلات بانکی به بخش مسکن بود؛ البته پرداخت تسهیلات بانکی به حوزه مسکن در سال ۹۷ نسبت به سال ۹۶ بهبود پیدا کرد و ۱۳ درصد مجموع تسهیلات پرداختی بانک ها را شامل شد؛ اما بحث مطرح شده در این جلسه این بود که برای رونق بخشی به بازار مسکن این سهم باید به ۲۰ درصد افزایش پیدا کند. بنابراین امیدواریم بانک مرکزی در تحلیل‌های خود به این جمع‌بندی برسد و پشتیبانی این تسهیلات باشد.

ارائه زمین رایگان؛ راه کار ترغیب سازندگان به تولید مسکن

حسین هاشمی تختی‌نژاد، عضو کمیسیون عمران مجلس گفته است: برای تسریع در پروژه های مسکن سازی در کشور باید مشوق های اقتصادی در نظر گرفته شود، در این رابطه مهم ترین مسئله، ارائه زمین رایگان برای ساخت مسکن است.

وی افزود: موضوع بعدی، ارائه مصالح ساختمانی به صورت شرایطی به سازندگان است، از این رو وزارت راه و شهرسازی در این راستا، بازار تعهدی مصالح را طراحی کرد، البته این طرح هنوز عملیاتی نشده و باید هر چه سریع تر محقق شود.

چرخش انتظارات در بازار مسکن

خرید و فروش سفته‌بازانه در بازار مسکن پایتخت به طور کامل متوقف شده است. دفاتر املاک شهر تهران می‌گویند که ایجاد ثبات قیمتی در بازار ارز، خروج دلالان از بازار ملک را در پی داشته و خریداران مصرفی در انتظار کاهش قیمت‌ها به سر می‌برند. اطلاعات رسیده حاکی از آن است که اولین نشانه‌های شکست مقاومت مالکان در حال بروز است و روز به روز به تعداد فروشندگان پول لازم که املاک خود را زیر قیمت، فایل می‌کنند افزوده می‌شود.

سال گذشته به دلیل رشد خرید و فروش از سوی واسطه‌گران، نمای کلی بازار مسکن، صعودی بود و پیش‌بینی‌ها از افزایش قیمت منجر به رشد بازار می‌شد که تا انتهای خردادماه ۱۳۹۸ ادامه یافت. هرچند معاملات در بازه ۱۵ ماهه افت شدیدی کرده بود اما رکود تورمی در بازار حاکم بود.

با این حال از ابتدای تیرماه، دفاتر مشاور املاک ایجاد رکود کامل در بازار خرید و فروش به همراه روند کاهنده قیمت‌ها را تایید کرده‌اند. یکی از مشاوران املاک که در محدوده مناطق ۱۳، ۱۴ و ۱۵ فعالیت می‌کند به ایسنا گفت: خرید و فروش مسکن متوقف شده است. البته قیمت معاملات قطعی به طور کلی پایین نیامده اما برخی فروشندگان پول لازم فایل خود را بعضا تا متری ۲ میلیون تومان زیر قیمت عرضه کرده‌اند. این مساله باعث شده تا حد انتظارات در بازار مسکن، کاهشی شود.

رکوردها کاهشی شده است

وی افزود: معمولا زمان رشد قیمت‌ها در یک نقطه خاص، یک نفر خانه خود را متری ۱۵ میلیون تومان می‌فروشد همان قیمت، ملاکی برای سایر فروشندگان می‌شود. در شرایط نزولی نیز همین اتفاق می‌افتد و اگر کسی با قیمت ۱۴ میلیون بفروشد ملاک خریداران، این قیمت می‌شود و به همین ترتیب بازار نزولی می‌شود. سال گذشته رکوردها افزایشی بود اما هم‌اکنون کاهشی شده

سراشیبی بازار مسکن در ۹ منطقه از تهران

به دنبال ایجاد آرامش در بازار ارز، خردادماه ۱۳۹۸ بر اساس آمار رسمی قیمت مسکن در سه منطقه ۱۴، ۱۵ و ۲۰ به ترتیب ۳.۶، ۲.۲ و ۰.۷ درصد نسبت به اردیبهشت ماه کاهش یافت و منطقه ۴ نیز رشد ناچیز ۰.۷ درصد ماهیانه را تجربه کرد. با این حال افزایش قیمت معاملات قطعی در سایر مناطق بیش از این ارقام بود. البته معدل کل پایتخت نشان داد که هفت درصد از شتاب رشد قیمت ملک کاسته شده و به رقم پنج درصد ماهیانه رسیده است.

قیمت مسکن «وا» داده است

هم‌چنین در مورد آخرین وضعیت قیمت مسکن اعلام کرد: قیمت مسکن و روند شتابان آن با افت مواجه شده است و در سطح کشور شاهد وادادگی قیمت مسکن هستیم.

منبع: ایسنا

15