تاثیر تورم ۱۰۶ درصدی مصالح ساختمانی بر بازار مسکن/ چرا گرانی مصالح لزوماً قیمت خانه را گران‌تر نمی‌کند؟

 افزایش هزینه ساخت مسکن در شرایطی به یکی از چالش‌های اصلی بازار ساختمان تبدیل شده است که بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، تورم مصالح ساختمانی در تهران در بهار ۱۴۰۵ به ۱۰۶ درصد رسیده است. این افزایش هزینه‌ها در کنار رشد دستمزد نیروی انسانی، قیمت تجهیزات و تأسیسات و دشواری تأمین مالی، محاسبات اقتصادی سازندگان را تحت تأثیر قرار داده و هزینه نهایی ساخت واحد‌های مسکونی را افزایش داده است.

در همین زمینه، مهدی زرقانی، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان تهران، هزینه ساخت پروژه‌های اقتصادی و حمایتی، از جمله طرح‌های مرتبط با نهضت ملی مسکن را حدود ۴۲ تا ۵۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع اعلام کرده است. به گفته او، این رقم در پروژه‌های متعارف شهری تهران با ساختمان‌های پنج تا هفت طبقه به حدود ۶۵ تا ۷۰ میلیون تومان برای هر مترمربع می‌رسد.

با این حال، افزایش هزینه ساخت لزوماً به معنای تاثیر مستقیم آن بر افزایش قیمت مسکن نیست و میزان اثرگذاری آن بر بازار به عوامل دیگری نیز بستگی دارد. این پرسش مطرح است که آیا تورم مصالح ساختمانی در ماه‌های آینده به افزایش قیمت مسکن منجر خواهد شد یا فاصله میان هزینه ساخت و قیمت فروش، تحت تأثیر شرایط بازار و نحوه قیمت‌گذاری، همچنان ادامه پیدا می‌کند؟

مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن با اشاره به تأثیر تورم مصالح ساختمانی بر قیمت مسکن گفت: متأسفانه در بازار ساختمان، قیمت‌گذاری ارتباط چندانی با مؤلفه‌های واقعی هزینه و شرایط تولید ندارد و در بسیاری از موارد به‌صورت خودسرانه و غیرکارشناسی انجام می‌شود. همین مسئله صنعت ساختمان را با مشکلات جدی مواجه کرده و موجب شده است تقریباً تمام ذی‌نفعان این بازار تحت فشار قرار بگیرند.

وی افزود: فاصله قابل توجهی میان هزینه ساخت و قیمت فروش مسکن وجود دارد و قیمت‌گذاری در این بازار عملاً بدون محدودیت و نظارت مؤثر انجام می‌شود. به همین دلیل، افزایش هزینه‌های ساخت لزوماً به همان نسبت در قیمت نهایی مسکن منعکس نمی‌شود و نمی‌توان گفت تورم ۱۰۶ درصدی مصالح ساختمانی به‌تنهایی به افزایش مشابه قیمت مسکن منجر خواهد شد.

سهم مصالح ساختمانی از قیمت تمام‌شده مسکن

گودرزی با اشاره به سهم مصالح ساختمانی در هزینه نهایی ساخت واحد‌های مسکونی اظهار کرد: برآورد‌ها این است که مصالح ساختمانی حدود ۱۵ درصد از بهای تمام‌شده مسکن را تشکیل می‌دهند. بنابراین، حتی اگر قیمت این گروه از نهاده‌ها با افزایش قابل توجهی مواجه شود، نمی‌توان اثر آن را مستقیماً با تورم کل بازار مسکن یکسان دانست.

وی ادامه داد: مسکن یک کالای ضروری است و تقاضا برای آن به‌سادگی از بین نمی‌رود. در بسیاری از کشورها، به دلیل همین ویژگی، بازار مسکن به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم تحت نظارت و کنترل قرار دارد. اما در کشور ما، با وجود مداخلات و کنترل‌هایی که در بخش‌های مختلف اقتصاد انجام می‌شود، بازار مسکن از سازوکار مؤثر و متناسبی برای نظارت بر قیمت‌گذاری برخوردار نیست.

این کارشناس حوزه مسکن با بیان اینکه شرایط فعلی فشار زیادی بر فعالان این صنعت وارد کرده است، گفت: امیدواریم دولت با اجرای قوانین و ایجاد سازوکار‌های نظارتی مناسب، به این وضعیت رسیدگی کند. تورم بیش از ۱۰۰ درصدی در نهاده‌های ساختمانی، به‌ویژه زمانی که با افزایش متناسب درآمد و قدرت خرید خانوار‌ها همراه نباشد، شرایط دشواری را برای تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان ایجاد می‌کند.

متأسفانه در بازار ساختمان، قیمت‌گذاری ارتباط چندانی با مؤلفه‌های واقعی هزینه و شرایط تولید ندارد و در بسیاری از موارد به‌صورت خودسرانه و غیرکارشناسی انجام می‌شود

قیمت‌گذاری مصالح داخلی با معیار‌های جهانی

گودرزی با انتقاد از نحوه قیمت‌گذاری برخی مصالح ساختمانی تصریح کرد: بخش مهمی از مصالح مورد استفاده در ساختمان‌سازی در داخل کشور تولید می‌شوند و هزینه تولید آنها نیز عمدتاً ریالی است. با این حال، در مواردی قیمت فروش این محصولات به مردم با معیار‌های دلاری و قیمت‌های بازار‌های جهانی تعیین می‌شود. در حالی که ارتباط مستقیمی میان هزینه تولید داخلی برخی از این مصالح، مانند شن، ماسه و بتن، با نرخ دلار وجود ندارد.

وی افزود: این دوگانگی به یکی از مشکلات جدی صنعت ساختمان تبدیل شده است. وقتی مصالح با هزینه‌های داخلی و دستمزد‌های ریالی تولید می‌شوند، اما قیمت فروش آنها متناسب با معیار‌های دیگری تعیین می‌شود، هزینه ساخت از توان اقتصادی خانوار‌ها و حتی شرایط واقعی تولید فاصله می‌گیرد.

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به وضعیت دستمزد نیروی کار گفت: کارگری که با دستمزد ریالی در ساخت مسکن فعالیت می‌کند، نه در تعیین قیمت نهایی ملک نقشی دارد و نه می‌تواند افزایش قیمت مسکن را متناسب با هزینه‌های زندگی خود جبران کند. در چنین شرایطی، هزینه‌های تولید و قیمت فروش از یکدیگر فاصله می‌گیرند و فشار این وضعیت هم بر سازندگان و هم بر متقاضیان خرید مسکن وارد می‌شود.

ضرورت نظارت بر قیمت‌گذاری و محاسبه بهای تمام‌شده

گودرزی یکی از عوامل تشدید مشکلات بازار مسکن را نبود نظارت کافی بر قیمت‌گذاری دانست و گفت: ضعف نظارت باعث شده است برخی فروشندگان مصالح ساختمانی و فعالان بازار ملک از ریسک‌های سیاسی و شرایط خاص اقتصادی برای افزایش قیمت‌ها استفاده کنند. در نتیجه، قیمت‌ها الزاماً بر مبنای هزینه واقعی تولید و بهای تمام‌شده تعیین نمی‌شوند.

وی با تأکید بر ضرورت اصلاح سازوکار قیمت‌گذاری اظهار کرد: پیشنهاد ما این بوده است که بهای تمام‌شده تاریخی در محاسبات و قیمت‌گذاری مورد توجه قرار گیرد تا قیمت‌ها صرفاً تحت تأثیر شرایط مقطعی و ریسک‌های سیاسی جابه‌جا نشوند. نمی‌توان پذیرفت ملکی که سال‌ها قبل ساخته شده است، بدون توجه به هزینه واقعی ساخت آن و صرفاً به دلیل تحولات جدید، با افزایش قیمت نامتناسب مواجه شود.

این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: مسئله اصلی، نبود یک چارچوب روشن و قابل نظارت برای تعیین قیمت‌هاست. اگر تولید در داخل کشور با هزینه‌های ریالی انجام می‌شود، باید نسبت میان هزینه تولید و قیمت فروش نیز شفاف باشد. نمی‌توان هزینه‌های تولید را ریالی در نظر گرفت، اما قیمت فروش را بدون توجه به شرایط داخلی و قدرت خرید خانوار‌ها با معیار‌های دلاری تعیین کرد.

کاهش قدرت خرید و افت جذابیت سرمایه‌گذاری در مسکن

گودرزی در ادامه با اشاره به پیامد‌های این وضعیت برای بازار مسکن گفت: افزایش قیمت‌ها در شرایطی که دستمزد‌ها و قدرت خرید خانوار‌ها متناسب با آن رشد نمی‌کند، باعث می‌شود مسکن به‌تدریج از دسترس بخش بیشتری از جامعه خارج شود. از سوی دیگر، سازندگان نیز با افزایش هزینه‌های تولید و دشواری فروش مواجه می‌شوند و این مسئله می‌تواند فعالیت در صنعت ساختمان را با چالش بیشتری روبه‌رو کند.

وی افزود: بازار مسکن زمانی می‌تواند شرایط باثبات‌تری داشته باشد که قیمت‌ها بر اساس مؤلفه‌های اقتصادی، هزینه واقعی تولید و ضوابط مشخص تعیین شوند. در شرایط فعلی، سرکوب دستمزدها، کاهش قدرت خرید و غیرکارشناسی بودن قیمت‌گذاری موجب شده است تناسب میان هزینه ساخت، قیمت فروش و توان مالی متقاضیان از بین برود.

این کارشناس حوزه مسکن در پایان تأکید کرد: صرف افزایش هزینه مصالح ساختمانی را نمی‌توان تنها عامل تعیین‌کننده تورم آتی مسکن دانست. تا زمانی که سازوکار قیمت‌گذاری اصلاح نشود و نظارت مؤثری بر بازار وجود نداشته باشد، حتی کاهش یا ثبات برخی هزینه‌های تولید نیز لزوماً به بهبود وضعیت بازار و افزایش دسترسی خانوار‌ها به مسکن منجر نخواهد شد.