بازده بازار مسکن به 57 درصد رسید

طبق آمار بانک مرکزی در پایان شهریور امسال میانگین هر متر مربع آپارتمان در پایتخت از 24 میلیون تومان در هر متر مربع فراتر رفت. بر مبنای این آمار تورم ماهانه بازار مسکن در شهریور 5.1 درصد بود. تورم نقطه به نقطه این بازار در یک سال گذشته نیز به 91.7 درصد رسید.

مصائب دلاری شدن مسکن

تبدیل کالای مصرفی مسکن به یک کالای سرمایه‌ای با چسبندگی قیمت بالا، باعث شده درآمد ریالی خانوارها برای تامین این کالا در طول سالیان متوالی ضعیف‌تر شود؛ تا جایی که اصل معیشت آنها نیز قربانی هزینه مسکن شود. البته در آمارهای رسمی، سهم هزینه مسکن در سبد تورمی کل کشور 33درصد و برای دهک‌های فقیر 34تا 38درصد اعلام می‌شود که به‌نظر می‌رسد چندان تناسبی با واقعیت نداشته باشد. به گزارش همشهری، میانگین قیمت مسکن در 5سال گذشته 500درصد افزایش پیدا کرده و در تهران از حوالی 4میلیون تومان به 24میلیون تومان رسیده ؛ اما ارزش دلاری مسکن در طول این سال‌ها 7درصد رشد کرده و تقریبا ثابت بوده است. در این معادله، هر چند متناسب شدن قیمت مسکن و ارز به‌عنوان 2 کالای سرمایه‌ای پرطرفدار، باعث شده ارزش واقعی مسکن تقریبا بدون تغییر بماند اما همزمان به واسطه اینکه بخش عمده جامعه فقط متکی به درآمدهای ریالی است، عملا زمینه‌ای فراهم کرده تا روزبه‌روز سهم هزینه‌های مسکن از کل درآمدهای خانوار افزایش پیدا کند.

ویرانگری تقاضای سرمایه‌گذاری

در اقتصاد تورمی ایران، به واسطه اینکه نقدینگی همواره در تلاش است ارزش و قدرت خرید خود را حفظ کند، اغلب کالاهای دارای ماندگاری، در مرور زمان به کالای سرمایه‌ای تبدیل می‌شوند. به‌عبارت دیگر، در اقتصاد تورمی کالاهای ماندگار از ارز و طلا گرفته تا مسکن و خودرو، به راحتی براساس نرخ ارز و شرایط تورمی اقتصاد قیمت‌گذاری می‌شوند و ارزش آنها در مقابل ریال در روند صعودی پیوسته‌ای افزایش می‌یابد. در این شرایط، بسته به موجودی و میزان تولید و عرضه این کالاها در اقتصاد، روند رشد ارزش کالا نیز تغییر می‌کند. در مورد مسکن که میزان تولید و عرضه آن ارتباط مستقیمی با زمین شهری دارد، موج‌های هیجانی سرمایه‌گذاری در بازار می‌تواند به راحتی افزایش قیمت کالا را در دوره‌های متوالی حتی بیش از نرخ ارز نیز افزایش دهد؛ به‌گونه‌ای که حتی پس از چندین سال رکود نیز قیمت آن از معادل ارزی کمتر نمی‌شود. این اتفاق بیش از هر چیز ناشی از هجوم یکباره نقدینگی به بازار مسکن است که فشار تقاضا را به‌مراتب از میزان تولید و موجودی بازار بالاتر می‌برد و رشد قیمتی این کالا را در دوره‌های کوتاه‌مدت از رشد ارز نیز بیشتر می‌کند؛ اما پس از یک دوره رکود و بی‌توجهی به رشد قیمت ارز، به جایگاهی می‌رسد که ارزش آن از منظر دلاری واقعی شده است. کارشناسان معتقدند جذابیت کالای مسکن برای سرمایه‌گذاران، دلایلی نظیر کمیابی کالا، وجود تقاضا و وابستگی شدید تولید آن به قیمت ارز دارد و همین مسائل باعث شده‌اند سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات ایران ابزار مناسبی برای حراست از ارزش دارایی‌های ریالی باشد. در این شرایط، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به یک سنت و عادت قدیمی تبدیل شده و وضعیت را به‌نحوی تغییر داده است که مصرف‌کنندگان این بازار هر سال با فشارهای مضاعفی روبه‌رو باشند.

نجات مسکن با مالیات

سرمایه‌گذاری در بازار مسکن برای حفظ ارزش دارایی‌ها، گرچه از نظر اقتصادی توجیه‌پذیر است و از منظر قانون نیز منعی برای آن وجود ندارد؛ اما اثرات مخربی برای معیشت خانوارهایی دارد که در بازار مسکن فقط مصرف‌کننده هستند و از رشد قیمت آن هیچ انتفاعی نمی‌برند. به گزارش همشهری، آمارهای حوزه مسکن حاکی از این است در شرایط فعلی حدود 85درصد معاملات این بازار توسط تقاضای سرمایه‌گذاری انجام می‌شود و به رشد پیوسته قیمت مسکن دامن می‌زند؛ زیرا این بازار عملا مشمول هیچ‌یک از قوانین شفاف‌ساز و تعزیری نیست و درآمدهای کوتاه‌مدت آن نیز از انواع و اقسام مالیات‌ها معاف است. به کارگیری ابزارهای مالیاتی به‌خصوص مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن می‌تواند تا حدود زیادی از تشدید فشار به معیشت خانوارهای مصرف‌کننده مسکن جلوگیری کند؛ اما هر بار در دوره‌های رونق مسکن، موضوع دریافت مالیات از معاملات سرمایه‌گذاری در دستور کار مجلس قرار می‌گیرد، به روش‌هایی نامشخص مسکوت می‌ماند و عملا حاشیه امن سوداگران حفظ می‌شود. در شرایط فعلی نیز 2 سالی از مطرح شدن قانون دریافت مالیات از عایدی سرمایه مسکن در مجلس می‌گذرد اما نه در مجلس دهم و نه در مجلس نوپای یازدهم عزم جدی برای تصویب و اجرایی کردن این قانون مترقی دیده نمی‌شود.

افت تولید مسکن در فصل رونق

آمارهای رسمی از افت 17.1درصدی تولید مسکن در شهر تهران حکایت دارد. این موضوع می‌تواند بیش‌ازپیش به کسری مسکن پایتخت دامن بزند و نابسامانی قیمت‌ها را تشدید کند که در این صورت، به‌واسطه نقش لیدری تهران در بازار مسکن کشور، سیگنال رشد قیمت مسکن از پایتخت به سایر شهرها نیز مخابره خواهد شد. به گزارش همشهری، نتایج طرح گردآوری اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کشور در سال۱۳۹۸ از کاهش 17.1درصدی تعداد واحدهای مسکونی پیش‌بینی شده در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان در شهر تهران حکایت دارد. البته این نسبت در سایر مناطق شهری کشور با افزایش ۱. ۶ درصدی مواجه بوده که از وضعیت مساعد این مناطق نسبت به پایتخت حکایت دارد؛ اما افت تیراژ تولید مسکن در شهر تهران که لیدر بازار مسکن کشور محسوب می‌شود، چنان تبعاتی دارد که می‌تواند بر سایر نقاط کشور نیز اثرات بدی داشته باشد. اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران از وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران نشان می‌دهد در طول سال گذشته تعداد 9هزار و 13پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری تهران صادر شده است که این تعداد نسبت به سال97 حدود ۱۷، ۷ درصد کاهش داشته است. براساس آمارها متوسط تعداد واحد مسکونی برای هریک از این پروانه‌ها ۷ واحد بوده و در مجموع این پروانه‌ها، ساخت 63هزار و 398واحد مسکونی پیش‌بینی شده که این میزان نیز نسبت به سال گذشته حدود ۱۷،۱درصد کاهش نشان می‌دهد. متوسط مساحت زیربنای این دسته از پروانه‌ها در سال97 حدود هزار و 295مترمربع بوده و مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های احداث ساختمان صادرشده از سوی شهرداری تهران در سال ۹۸ به 11میلیون و 676هزار مترمربع رسیده است که نسبت به سال گذشته حدود ۱۸،۶درصد کاهش دارد. به گزارش همشهری، عقب‌گرد تولیدکنندگان مسکن در شرایطی رخ داده است که قیمت فروش مسکن در روندی صعودی و پایدار قرار دارد و حاشیه سود ساخت‌وساز مسکونی، حتی باوجود رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی قابل‌توجه است. البته به‌واسطه اینکه در شهر تهران 50تا 90درصد قیمت تمام‌شده مسکن مربوط به تأمین زمین است، به‌نظر می‌رسد جهش چند صد درصدی قیمت زمین شهری در دو سه سال اخیر نیز در ایجاد این وضعیت مؤثر باشد؛ چراکه هر چه سهم زمین در قیمت مسکن افزایش پیدا کند، نسبت ارزش‌افزوده ایجاد شده در اثر ساخت‌وساز نسبت به ارزش کل پروژه کاهش می‌یابد. آمارها نشان می‌دهد در سال۱۳۹۸، تعداد 147هزار و 5پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری‌های کشور صادرشده که نسبت به سال قبل از آن ۳،5 درصد افزایش داشته است. متوسط تعداد واحد مسکونی در هر پروانه احداث ساختمان ۲.۶ واحد بوده و در مجموع پروانه‌های صادره تعداد 382هزار و 565واحد مسکونی پیش‌بینی شده است که نسبت به سال97 حدود ۱،6 درصد افزایش دارد. اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران نشان می‌دهد متوسط مساحت زیربنا در این پروانه‌های ساختمانی ۴۶۸مترمربع بوده و مجموع مساحت زیربنا در پروانه‌های صادرشده برای احداث ساختمان در سال گذشته به 70میلیون و 593هزار مترمربع رسیده است که نسبت به سال97 حدود ۲درصد کاهش دارد. پایین بودن قیمت زمین شهری در شهرستان‌ها یکی از اصلی‌ترین دلایلی است که همچنان حاشیه سود ساخت‌وساز مسکونی را حفظ کرده و سازندگان مسکن را پای‌کار نگه داشته است.

منبع: همشهری

70